הרוב והמיעוט בבית המשותף

להורדת המסמך לחץ

סוג ההחלטה	הרוב הדרוש	הערות
אסיפת דיירים
זימון אסיפה כללית	לא נדרשת הסכמה.	יש להודיע על מועד האסיפה 5 ימים מראש לפחות.
הסכמה לבחירת וועד	למעלה ממחצית מבעלי הדירות (51%) הנוכחים באסיפה.
אסיפה נדחית	אין מניין חוקי באסיפה.	במידה ובהזמנה לאסיפת הכללית צוין, כי אם לא יהיה מניין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים אסיפה בשעה אחרת באותו היום. וההחלטות המתקבלות באסיפה תקפות בכל מניין משתתפים.
זימון אסיפה שלא מן המניין	נדרשת חתימה של 30% מבעלי הדירות לבקשה לקיום האסיפה.	בטווח זמן של עד 14 ימים יש לקבוע אסיפה ע"י הועד הקיים. אם לא נקבעת אסיפה, ביום ה- 15 ניתן לזמן אסיפת דיירים כללית ע"י הדיירים הדורשים.
הוספת נושא על סדר היום באסיפה הכללית.	100% מבעלי הדירות.	הכוונה היא להוספת נושא שלא הוגדר מראש בהזמנה לאסיפת הדיירים.
אסיפה דיגיטלית	51% מבעלי הדירות	על מנת שהבית המשותף יוכל להצביע דיגיטלית יש לקיים תחילה אסיפה כללית פרונטלית ולקבל בהחלטה ברוב של 51% מבעלי הדירות (ולא ממשתתפי האסיפה). לפיה הבית המשותף מבקש להצביע באמצעות אפליקציית whatsapp או זום רק לאחר קבלת אישור שכזה מאסיפה הכללית ניתן יהיה מכאן להבא להצביע באמצעות אפליקציית whatsapp או זום. נוהל זה יהא תקף רק במקום בו כל דיירי הבית מחוברים לאפליקצייתwhatsapp או זום. די בזה שדייר אחד הוצא ו/או אינו מחובר כדי שלא ניתן יהיה לקיים נוהל זה שכן אחרת לא כולם שותפים לתהליך.
העלאת מיסי וועד הבית	למעלה ממחצית מבעלי הדירות (51%) הנוכחים באסיפה.	עד 15% העלאה לא נדרשת אסיפה.
תחומי אחריות נציגות ועד הבית
האם ועד הבית מחויב לפתוח חשבון בנק	חובה לפתוח חשבון בנק.	מכוח תקנה 16 לתקנון המצוי בחוק שם נקבע כי הגזבר יפקיד את הכספים בחשבון הבנק ומכאן למדנו שיש חובה לפתוח חשבון בנק.
קבלות עבור תשלום מיסי וועד הבית, האם ניתן לתת קבלה שנתית או חודש בחודשו?		במידה ומשלמים מראש לשנה ניתן להוציא קבלה שנתית. במידה והתשלום הינו חודש בחודשו יש להפיק קבלה בעת התשלום.
תשלום מיסי ועד על דירה ריקה		חובה לשלם מיסי ועד על דירה ריקה שכן הבית ממשיך להתנהל כרגיל גם כאשר הדירה ריקה.
תשלום מיסי ועד לחנויות מול דירות בבית משותף.		סעיף 52 לחוק המקרקעין קובע כי גם עסק יחשב לדירה בבית משותף ולכן גם העסק מחויב בתשלום. מיסי ועד הבית וזאת ע"פ שטח הרצפה של החנות/עסק. סעיף 59 לחוק המקרקעין מגדיר בניין כזה כבניין מורכב(מגורים וחנויות/עסק). אם בתקנון לא קבועה הפרדה בין האגפים של עסק/חנויות ודירות הרי שהחנויות/עסק נחשבת כחלק בלתי נפרד בבית המשותף ועליה לשאת בכל התשלומים. אם בתקנון נקבע אגפים נפרדים לדירות וחנויות/עסק הרי שהחנויות/עסק הינן בניין עצמאי ונפרד והם קובעים את התשלום מיסי הוועד ביניהם. במידה וקיים רכוש משותף אזי יש לשאת בעלויות ברכוש המשותף ע"פ שטח הרצפה של חנות/עסק.
דוח הכנסות והוצאות מנציגות ועד הבית		תקנה 16 ב'- "הגזבר יערוך דין וחשבון כספי אחת לשישה חודשים" ,אין חובה למסור את הדוח אישית לכל בעל דירה די בתלייה בלוח מודעות או שליחה במייל/ בקבוצת whatsapp. הדוח צריך להכיל 4 רכיבים: יתרה קודמת, פירוט הוצאות, פירוט הכנסות ויתרה נוכחית. גם שוכר שמשלם מיסי ועד זכאי לקבל דוח הכנסות והוצאות.
החלטה על התקשרות עם מתחזק (איש אחזקה)	66% מבעלי הדירות מכלל בעלי הדירות.	במקרה של החלפת /ביטול מתחזק נדרש רוב של 51% מבעלי הדירות מכלל הדיירים.
החלטה על התקשרות עם חברת ניהול	51% מבעלי הדירות מכלל בעלי הדירות.	יש לבצע הבחנה בין התקשרות חוזית עם חברת ניהול לבין התקשרות עם מתחזק כאמור בחוק. במקרה של החלפת חברת ניהול נדרש רוב של 51% מכלל בעלי הדירות.
התפטרות ועד בית		החוק קובע שלכל בית תהא נציגות. נציגות שמתפטרת צריכה לדאוג שתוחלף ע"י נציגות אחרת. במידה אין דיירים המעוניינים לשמש כנציגות ניתן לפנות למפקח/ת על הבתים המשותפים בטלפון *8653, מכוח סעיפים 65/66 לחוק המקרקעין כדי למנות נציגות חיצונית.
זיכוי כספי מקופת הועד לדייר שמכר את דירתו		גישת האגודה לתרבות הדיור כי יש להחזיר את היתרה אולם לא את מלוא היתרה כי אם 80% שכן 20% הנותרים יישארו בקופת הועד לכספי פיצויים או אם צריך לשלם בלאי וכד'.
תשלום מיסי הועד למתחזק או לחברת ניהול- מה החלק של השוכר/בעל הבית?	הוצאה שוטפת- עלות תשלום לחברת ניהול חלה על השוכר.	במידה וישנן הוצאות הקשורות להשבחת הנכס העלות חלה על בעל הדירה.
ויתור על חוב של דייר	100% מבעלי הדירות.
פטור לנציג הוועד מתשלום מיסי וועד הבית	66% מבעלי הדירות.	קיימות מספר פסיקות בנושא, ישנן גישות שמסתפקות ב- 51% מכלל בעלי הדירות , האגודה לתרבות הדיור גורסת, כי יש לדרוש רוב של 66% מבעלי הדירות כפי שדורשים ממתחזק.
תשלום שכר לוועד הבית כבעל מקצוע (תיקון חשמל, ניקיון וכו')		מומלץ שלא להעסיק את ועד הבית בתיקונים בבית המשותף אך אם בכל זאת הוחלט להעסיקו עליו להתפטר מתפקידו כוועד שכן הוא מצוי בניגוד עניינים.
שינוי תקנון הבית המשותף	66% מבעלי הדירות.	בתנאי ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם .
שינו בתקנון- תשלום מיסי ועד בית	100% הסכמה.	ע"מ לקבוע תשלום מיסי ועד הבית באופן שווה נדרשת הסכמה של 100% למרות שבשינוי תקנון די ברוב של 2/3.
הגשת תביעה כנגד סרבן תשלום	אינה מצריכה הסכמה של אסיפה הכללית.	הסמכות נתונה לוועד הבית מכוח הוראת סעיף 69 לחוק המקרקעין.
הגשת תביעה נגד קבלן/חברת ניהול וכו'	רוב של 51% משתתפי אסיפה הכללית	ברגע שהתקבלה ההחלטה כלל הדיירים מחויבים בתשלום
שיפוץ הבניין	מותנה בהיקף השיפוץ.	החזרת מצב לקדמותו- 51% מבעלי הדירות. שדרוג- נע בין 51%-100% תלוי בסוג השיפוץ, עלות שיפוץ לפי שטח הדירה , במידה ורוצים שהסכום יהיה שווה בשווה יש צורך בהסכמה של כלל הדיירים.
ביטוח לבניין	51% מבעלי הדירות הנוכחים באסיפה.	העלות חלה על בעלי הדירות ולא על השוכרים.
מערכות בבית המשותף
מצלמות ברכוש משותף	רוב של 75%.	יש להקפיד על התקנת שלט המודיע על קיום מצלמה בבית המשותף , מומלץ שלא להתקין מצלמה במעלית! רשאים לצפות רק יו"ר וועד הבית או ממלא מקומו בהעדרו , דייר המבקש לעיין בסרטי הצילום עליו לציין שעה ואירוע בהם הוא מבקש לצפות, וועד הבית צריך להראות לו רק את האירוע הנ"ל, רשות ו/או גוף אדם זר רשאי לעיין במצלמה רק בצו שיפוטי.
התקנת מעלית ונשיאה בהוצאות הקמה ותחזוקה	שני שליש מבעלי הדירות.	בעלי קומת הקרקע אינם נושאים בעלות ההקמה, אך נושאים בעלות האחזקה.
שיפור /שדרוג המעלית	75% מבעלי הדירות .	המנעד נע בין 51% ל- 75% ע"פ פסיקת המפקח/ת. אולם האגודה קבעה בנוהל פנימי הסכמה של 75% מכלל דיירי הבניין.
שיפוץ מעלית קיימת	51% מבעלי הדירות.	מכלל דיירי הבניין.
מעלית שבת בבניין בו יש 2 מעליות וקיים מנגנון פיקוד שבת.	כל בעל דירה רשאי לדרוש אם יש מנגנון פיקוד שבת.	עלות התכנון ע"ח הדייר המבקש זאת.
מעלית שבת בבניין בו יש 2 מעליות- אין מנגנון פיקוד שבת	אין מנגנון פיקוד שבת- נדרש רוב של 51% מכלל דיירי הבניין.	עלות התכנון ע"ח הדייר המבקש זאת.
מעלית שבת כשקיימת מעלית אחת בבניין ואין מנגנון פיקוד שבת	רוב של 51% מכלל דיירי הבניין.	עלות ההתקנה והתכנון ע"ח הדייר המבקש זאת.
מעלית שבת שקיימת מעלית אחת ויש מנגנון פיקוד שבת	כל בעל דירה רשאי לדרוש אם קיים מנגנון פיקוד שבת.	עלות התכנון ע"ח הדייר המבקש זאת.
התקנת דוד שמש על גג משותף	לא נדרשת הסכמה.	בתנאי שיש מקום לכולם ושהגג לא משמש למטרה אחרת.
התקנת דוד שמש על גג משותף, כשאין דודים על הגג.	הסכמת כל בעלי הדירות.
התקנת פנלים סולריים	66% מכלל בעלי הדירות	יש לקבל היתר בנייה ,לבדוק שאין קרינה ואין פגיעה בחזית הבית המשותף (סעיף 59 ט' 1-4). בעלי הדירות שהחליטו על התקנת המתקן יישאו בהוצאות התקנתו של המתקן. הוצאות ההתקנה יהיו בהתאם לחלקים ברכוש המשותף, כך שבעל דירה שצמודים לו חלקים גדולים יותר, יישא בעלות גבוהה יותר. כל בעלי הדירות יישאו בהוצאות ההפעלה והתחזוקה של המתקן. החוק מאפשר לדיירים המתנגדים לפנות למפקח/ת על רישום המקרקעין והנ"ל רשאי להורות על הסרת המתקן.
התקנת מערכת סולארית	66% מכלל בעלי הדירות.	תיקון לחוק המקרקעין סעיף 59 ט' רבתי.
תיקון מערכת סולארית	51% מכלל בעלי הדירות.	תיקון מצריך אסיפה כללית ברוב של 51% מכלל הדיירים.
התקנת צלחת לכבלים	רוב של 51%.	מכלל דיירי הבניין.
התקנת אינטרקום	75% מבעלי הדירות .	החלפת /תיקון גם אם הוא בתוך הדירה הפרטית האחריות לתקן חלה על נציגות הבית.
התקנת אנטנות	51% מכלל בעלי הדירות .	צריך לוודא שאין קרינה , במידה ויש אסור להתקין!
התקנת סיבים אופטיים	66% כלל הדיירים.	נציגות ועד הבית חותמת על הסכם מול החברה המתקינה.
התנתקות ממערכת מרכזית לחימום מים והסקה	אין צורך בהסכמה.	לא פוטר מנשיאה בהוצאות תחזוקת המערכת. אם המערכת המרכזית היא להסקה בלבד 40% השתתפות באחזקה. אם המערכת היא לחימום בלבד 25% השתתפות באחזקה. *אם המערכת המרכזית משולבת לחמום מים ולהסקה 35% השתתפות באחזקה.
התנתקות ממערכת גז	למעלה ממחצית בעלי הדירות.
החלפת חברת גז	רוב של 51% מבעלי הדירות באסיפה הכללית.
התחברות לבלון גז	במידה וקיימת מערכת גז מרכזית בבניין.	צריך להתחבר למערכת הגז המרכזית.
כיבוי אש	ע"פ תקנות החוק.	בכל בניין צריכה להיות ערכה לכיבוי האש הכוללת מטף, מחבט שצריכה בדיקה אחת לשנה ע"י חברות לייעוץ כיבוי אש. בניין מעל 9 קומות נחשב בחוק לבניין גבוה ונדרש להתקין גם גלאי עשן.
מונה חשמל חכמים	אין צורך בהסכמה	כל דייר רשאי להתקין לעצמו ,במידה שנדרשת אנטנה על הגג לצורך הפעלת מונה החכם יש לקבל הסכמה ברוב של 51% מכלל מבעלי הדירות.
חנייה בבית המשותף
הקמת חניה משותפת בשטח הרכוש המשותף	100% מבעלי הדירות .	ישנה פסיקה בירושלים שדורשת רוב של 51% מכלל דיירי הבניין.
עמדת טעינה חשמלית בחניה משותפת	51% מכלל דיירי הבניין .	ההתקנה בפיקוח חשמלאי מוסמך. אם החיבור לשעון המשותף, רק הדיירים המטעינים משלמים. מומלץ לעשות ביטוח מבנה וצד ג' ע"י הדייר והנציגות הבית המשותף.
עמדת טעינה בחניה פרטית	אין צורך ברוב.	ההתקנה באמצעות חשמלאי מוסמך. אם החיבור לדירה הפרטית, בעל הדירה נושא בעלות. אם החיבור לשעון המשותף עורכים בדיקה בנוגע לעלות החשמל לפני התקנת העמדה ולאחריה ומחייבים את בעל הדירה המטעין או שמתקינים מונה נפרד. יש לחתום על מסמך של הנציגות מול הדייר המטעין וחברת ההתקנה. יש להגיש לנציגות הבית אישור של חשמלאי מוסמך על ההתקנה וביטוח מבנה וצד ג' ע"י הדייר.
הטענה באמצעות מכונת הטענה	רוב של 51%.	אותם כללים כמו במשותף. רק המטעין משלם. מומלץ לעשות ביטוח מבנה וצד ג' ע"י הדייר והנציגות הבית המשותף.
שער בחניה פרטית	במידה ויש היתר אין צורך בהסכמה.	חייב היתר בנייה – פנייה לרשות מקומית תחייב הסרת המחסום אלא אם התקבל היתר בנייה.
הקמת שער חשמלי בחנייה	51% מבעלי הדירות.	מחייב את כולם לשלם, מותנה בהוצאת היתר בניה.
סוכך לחנייה	אין צורך בהסכמה.	בלבד שאינו מפריע לרכבים אחרים לחנות ואינו קבוע (נייד) וחורג מגבולות החנייה.
הקמת מחסן בחנייה	הסכמה של 100% ואישור הרשות המקומית לשינוי ייעוד.	כולל מחסן קבוע או מחסן זמני.
שינויים ברכוש המשותף
ביצוע התאמות לבעלי מוגבלויות ברכוש המשותף	אינן טעונות הסכמה- העלות חלה על חשבון המבקש.	פתח שער/דלת כניסה לחצר הבית המשותף בלי שינוי מבנה הפתח או השער צורתו או מידותיו, התקנת מאחז יד , נגיף דלת, אינטרקום, לחצן קריאה, פעמון או דיבורית, שינוי מנעול כניסה, בניית סף צדי או שינוי /התקנת אמצעי הרמה ידני לרבות כבש(רמפה), החלפת או התקנת רשת ניקוז, התקנת תאורה/תאורת חירום בשביל הגישה לבית המשותף, התקנת שילוט הכוונה/ או מידע , חספוס עדין של מדרגות או שביל גישה, שינוי אבזרי חשמל, התאמת חנייה שלא בטאבו לצרכי המוגבל.
ביצוע התאמות לבעלי מוגבלויות ברכוש המשותף	רוב של 51% מכלל דיירי הבניין – העלות חלה על חשבון המבקש.	התאמת פתח או שער כניסה חצר/התאמת דלת כניסה או פתח לכניסה תוך שנוי מבנה הדלת או הפתח או הכניסה. פתיחת פתח כניסה או שער נוסף. הרחבת שביל גישה, שינוי תוויי שביל הגישה, סלילת שביל גישה חדש, הריסת גדרות, בניית גדר/התקנת אמצעי הרמה ידני(רמפה) שלא בהתאם לכללים שאורכו עולה על 8 מטר והמפלס התחתון עולה על 75 ס"מ. החלפת ריצוף, ביטול מדרגות קיימות/בניית מדרגות כניסה חדשות. מעלון – או רמפה חשמלית.
ביצוע התאמות לבעלי מוגבלויות ברכוש המשותף	רוב של 60% מכלל דיירי הבניין- העלות חלה על חשבון המבקש.	הכשרת מקום כמקום חנייה (לדוגמא הכשרת גינה כחנייה) או ייחוד והקצאה של מקום חדש עבור המוגבל.
שעון שבת/תאורה בשבת	כל בעל דירה רשאי להתקין.	ההוצאות בגין ההתקנה והאחזקה יחולו על המתקין.
התקנת רשת יונים	הסכמה של 51% .	החלטה צריכה לעבור באסיפה הכללית ברוב של 51% , דייר שהתקין לעצמו עדיין מחויב בתשלום עבור רשת משותפת.
בניית מחסנים בשטח המשותף	מרכז וצפון 100% דרום 75% ירושלים 51%	מכלל דיירי הבניין.
הקמת בית משותף שנהרס	75% מבעלי הדירות ברכוש המשותף.
הסכמה לבניית מרפסות	75% מבעלי הדירות.	רק מי שמעוניין לבנות משלם. דייר שמתנגד גם לא משתתף בעלות בניית השלד.
הסכמה לבניית ממ"דים	60% מכלל בעלי הדירות.	רק מי שבונה משלם.
הרחבת דירת מגורים בבית המשותף	75% מבעלי הדירות.	בתנאי ששני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
שינוי חזות קיר חיצוני לצורך חלון /דלת	75% מבעלי הדירות.	חייב היתר בנייה מהרשות המקומית.
שינוי ייעוד חדר בשימוש	100% הסכמה.	נדרש גם היתר לשימוש חורג מהרשות המקומית.
הפיכת שטח משותף לחדר כושר	הסכמה של 100%.	פנייה לעירייה לשינוי ייעוד.
מזגן	אין צורך בהסכמה .	בכל מבנה שמוקם כיום מוגדר מקום מיוחד למזגן, חל איסור להתקין מזגן במקום שאינו מיועד לכך, בניינים שאין מקום מוגדר והואיל ואנו חיים במדינה חמה הדבר מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף על האסיפה הכללית להגדיר היכן ניתן והיכן אסור להתקין את המזגן.
שימושים ברכוש המשותף
מפתחות לגג הבניין	ועד הבית או ממלא מקומו.	רצוי שיהיה מפתח גם אצל דייר בקומה העליונה. כיבוי האש ממליצה שפתח העלייה לגג יישאר פתוח אך עמדת האגודה לתרבות הדיור הינה שהפתח יישאר סגור והמפתחות יהיו כפי שפורט.
שימוש הגג לצרכים פרטים	חל איסור.	אין להשתמש בגג המשותף לבילוי או לשימוש פרטי.
אחסון במקלט	רוב של 51%.	משתתפים באסיפת הדיירים.
מפתחות של המקלט	ועד הבית או ממלא מקומו.	בזמן חירום המקלט פתוח.
מנגל גחלים	ע"פ פסיקה .	עד 3 פעמים בשנה שהם יום עצמאות, ל"ג בעומר ואחד משלושת הרגלים , בכל מקרה יש להשתדל שלא להטריד בעשן שנפלט מהמנגל. מומלץ להשתמש במנגל גז או חשמל.
מנגל גז/חשמלי	אין איסור ע"פ החוק .	מותר ,בלבד שאינו מהווה הטרדה. ברוב של 2/3 מבעלי הדירות ניתן לקבוע בתקנון המוסכם איסור שימוש במנגל גז ,התקנון חייב להיות מוצמד לנוסח טאבו!
עישון סיגריות	ברכוש המשותף חל איסור.	בתוך הבית או במרפסת מותר ובלבד שהעשן לא מטריד אחרים.
אירועים ברכוש המשותף- כגון הפנינג, אירועים לכבוד חג וכו'	75% הסכמה.	המנעד הינו בין 51% ל 100% , האגודה ממליצה על 75% הסכמה.
פתיחת עסק בדירה	הסכמה של 100%	אם בעל דירה מתגורר ומקצה רק חדר לפעילות עסקית אין מניעה לעשות זאת ולקבל רוב לכך, אם הופכים את הדירה לעסק הדבר מהווה שינוי ייעוד ויש לקבל על כך אישור מהרשות המקומית והסכמה של 100% מבעלי הדירות. ישנם רשויות שהגדירו רחובות מסוימים וקבעו שניתן להקים בהם עסקים במקרה זה אין צורך בכל אישור שהוא.
משפחתון	מעל 8 ילדים הסכמה של 51%	עד 8 ילדים במשפחתון אין צורך בהסכמה ורישיון לניהול עסק שכן בפסיקה נקבע שקיים צורך חברתי בהקמת גני ילדים ופעוטון. אולם מעל 8 ילדים נדרש רישיון לניהול עסק והסכמה של 51% מבעלי הדירות.
מטרד מעסק		בכל מקום שנפתח עסק בבית המשותף יש להקפיד שהדבר לא יהווה מטרד לדיירי הבית , כמות הרעש המותרת ביום היא 50 דציבלים ובלילה 45 דציבלים – ניתן למדוד את גובה דציבלים באפליקציית רעש.
האכלת חתולים		האכלת חתולים תתבצע בעמדות שהרשות המקומית הקצתה לכך. ניתן יהיה להאכיל חתולים ברכוש המשותף במידה ומדובר עד 3 חתולים ובלבד שהדבר לא גורם מטרד.
הוצאות מיוחדות
רכישת דפיברילטור	66% מכלל דיירי הבניין.	במידה והחלטה עברה ברוב של 66% אזי זה מחייב את כלל בעלי הדירות. במידה וקיימת יתרה בקופת הועד ניתן לרכוש , התשלום יחול רק על בעלי הדירות ולא על השוכרים. מיקום המכשיר -חשוב מאד מאחר וזה מכשיר מציל חיים חשוב שתהא נגישות לכלל דיירי הבית המשותף .
מקרר בלובי לחברות	רוב של 75%.	מדובר על מקרר המציע מוצרים לדיירי הבית ממוקם ברכוש המשותף.