שוכר

2 תגובות / 0 חדשים
פרסום אחרון
tarbut

האם  שוכר  דירה  יש  לו  קדימות   לעניין  קנית  הדירה  שדר   בה בגלל    גדרי   בר  מצרא

tarbut
תשובת הרב

בר מצרא   זוכה  בדירה   משום   גדרי  קניין שיש  לו  בקרקע  של  השכן, וכך  מצינו שכתב   הנימוקי  יוסף  לגבי  בר  מצרא   כאילו יש  לו קצת  קניין   בגוף  הקרקע[1]  אבל  לגבי  שוכר   כיוון  שלא  קנה   את  המקום  היה  מקום לומר  שאין לגביו  דינא  דבר מצרא.

דינא  דבר מצרא   הוא  רק   אם  שני  אשים  רוצים לקנות  דירה,  אבל  לגבי  שכירות משכון או  לגבי מקרה  שאחד  רוצה  לשכור  ואחד  רוצה  לקנות [2]  הרי   שאז   אין  משתמשים  בדיני  דבר מצרא  אלא  אם  כן  אפשר למצוא  ללוקח  או  לבר מצרא  זכות  קניינית מיוחדת  באותו מקרה. ת

הרמב"ם פסק  שאין  לגבי  שוכר דינא  דבר מצרא   ואילו  הרא"ש   סבר  שחלים  לגביו גם   דינא  דבר מצרא. הינו   השכן  לא  יכול  לתבוע  מהשוכר   לעזוב  את  הבית  ואילו  הרא"ש  סבר  שיכול[3]. והטעם להבדל  מכיוון שלרמב"ם אין לשוכר  זכות  קניינית  ולכן  אינו  יכול  לדרוש מהשני  שיעזוב  את   הדירה  ואילו  לפי  הרא"ש   יש  לו  זכות  קניינית,  כיוון  ששכירות מהווה    גם  קניין  בגוף  הקרקע לכן  יש  לו  דינא  דבר מצרא.

לגבי  שוכר  שדר  בדירה  לפי  המחבר  אינו  יכול לטעון לבר  מצרא  לגבי הדירה  שדר  בה[4], ואילו  לפי   הרמ"א  לא  ברורה   דעתו. בשיטת  הרמ"א מצינו  שתי  שיטות  עיקריות  יש  הסבורים  שהוא  פסק  כשיטת  המחבר  שאין לשוכר דינא  דבר מצרא  לגבי הדירה  ששכר[5],  ויש  הסבורים  שהוא  חלק  על  המחבר   ויכול לטעון לדינא  דבר מצרא לגבי  הדירה  ששכר  ולכן  אין  הבעלים  יכולים להכניס  לדירה מישהוא  אחר  במקומו[6].  

בעל שו"ת  שבות  יעקב[7]  סבר שיש  לחלק  במקרה  שכבר השוכר   כבר  קנה  את  הדירה  הרי  שאז  לא  יכול   המצרן  לטעון לדינא  דבר מצרא  על  הדירה, כיוון  שגם  השוכר  יטען  שיש  שיטה  שגם לשוכר  דין מצרן.     

מה   גם  כיוון  שיש   ספק  בדין,   הרי  שמעמידים   את  הקרקע   בחזקת  הלוקח  שהוא מוחזק ואין מוציאים  ממנו  את   הקרקע[8].

 

אבל  אם  עומדים לפנינו  שני  אנשים  השוכר  שרוצה  לקנות  את  הדירה  שדר   בה   ואדם  זר  הרי  שראוי  להקדים  את  השוכר  בקניית  הדירה. אבל  אם  השוכר  והמצרן  עומדים  לפנינו  יש  להקדים  השוכר  ודווקא  במקרה  שהשוכר   רצה  לקנות   את  הדירה  עוד  לפני  שהגיע  הקונה .  דינא  דבר מצרא   אין  נותן  לשוכר  זכות  טענה   לגבי  המשך השכירות  והבעלים יכולים להחליט  למי  להשכיר   בעתיד.

 

'ועשית  הישר  והטוב'  היא  תקנה  מיוחדת   שקיימת  בקרקעות  במקרים  כמו בר מצרא   או  לגבי  שומא  של  קרקע  שחוזרת  לעולם  אם  מי שהוציאו ממנו  את  הקרקע יש  לו   כסף.  אבל  יחד  עם זאת   קיימים  דינים  של יושר   היינו  מקרים  שאי  אפשר  לכוף עליהם  מגדרי  ועשית  הישר  והטוב   אלא הם  הנהגות  של  צדק ויושר   שראוי לנהוג  על  פיהם.  ולכן  גם  אם  לא  מתקיימים  של  ועשית  הישר  והטוב   הרי  שצריכים להתקיים  גדרים  של יושר   במקרה  של  העדפה   בין קונים.

 

סיכומם  של  דברים,  זכות   בר מצרא   שקיימת  בקרקעות  וגם  בבתים מתקיימת  דוקא  בין

שכנים   ולגבי  שוכר  קיימת מחלוקת. שאם ניתן לשוכר  דין  קדימה   הוא ישכור  בית ולא ירצה לעוזבו לעולם.    יחד  עם  זאת  ראוי  ורצוי  לקבוע  את  דיני  היושר  לגבי  השוכר  ויש   לשקול  את  מכירת  הקרקע  לו. בכפוף  לתנאים  הרגילים  של מכירת  קרקעות  לבר מצרא[9] .  ואם  זכה  הלוקח  בקרקע  הרי  שיהיה  קשה להוציאו.

 

[1] נימוקי   יוסף   בבא  מציעא  דפי   הרי"ף  סד   ע"א, הגדרה   מקצת  קניין  מצינו  גם  לגבי  משכון  שכך  הגדיר  הרמב"ם  אישות פ"ה  הלכה   כג   שלגבי  משכון  לבעל  חוב  יש  מקצת  קניין  בגופו  של  משכון  ולכן  הוא  יוכל  לקדש   בו  אשה. מה   שהגדיר  הרמב"ם   כמקצת  קניין  הרי   שאין  מודדים  זאת  באחוזים  אלא   הכוונה  שיש  לו  אחיזה  במשכון   על ידי  קנין, וכמות  הקניין  איננה  רלונטית, כי  כל  תפיסה  עושה מזה  קניין. ולכן מובן  שבשו"ע   (אב"ע  כח  יב)   פוסק  שבעל  חוב  יכול  לקדש  אשה  במשכון   לפי  'שיש  לו  קניין  בגופו  של משכון'  ולא  חילק  בין  הרבה  למעט   לגבי  כח  הקניין. ובתוס'  קדושין   ח  ע"ב   ד"ה  משכון    מבאר   שאפשר  לקדש במשכון  בשעת הלוואה  "אלים  שעבודיא"  שבו  לקדש  בו  אשה.   לכך   שעבוד  וכך  גם  התוס' פסחים  לא   ע"ב   ד"ה   בדרבי  יצחק   מבאר   לזה  לגבי חמץ  בפסח  שקונה  לגבי משכון לעבור  עליו  בבל  יראה ובל  ימצא. היינו,  אפילו  שאין  כאן  קניין  גמור  הרי  שיש   כאן  סוג  מסויים  של  בעלות  כדי  לעבור  על  כך  בבל  יראה  ובל  ימצא.

והוא  הדין  לגבי  בר מצרא  שיש   לגביו  סוג מסויים  של  בעלות  גם   בקרקע  של  השני, ולמרות שאין  זו  בעלות  לעשות  במקום  הבעלים  עיסקאות  הרי  שיש  לו  גדר  של  קניין  שאפשר  לדמות  לשותפות, ומשום  כך  הוא  יהיה  קודם  לאחרים  בעשית  העיסקא.

[2] שו"ע  חו"מ  קעה  נט.

[3] מחלוקתם   היא   אם  פוסקים  כשיטה  ששכירות  נחשבת למכר  (ב"מ  נו   ע"ב)    ולכן  יש  לו  זכות  קניינית  בגופו  של  החפץ  (נימוקי יוסף  ב"מ)  או  ששכירות  אין  לגביה   דיני   מכר (ע"ז  טו   ע"א).   

[4] שו"ע  חו"מ  קעה  סג.

[5] שו"ת הב"ח סט.  

[6]  סמ"ע  חו"מ  קעה  ס"ק   טז,  ערוך  השולחן   חו"מ   קעה   מא.  

[7] שו"ת  שבות  יעקב  ח"ג   קסה   מובא  בפתחי תשובה    קעה   ס"ק   כח.

[8] שו"ת מהרשד"ם חו"מ   רעז  מובא  בציץ  אליעזר  ח"ו  מב  אות  ו    והביא  שם  מעוד  שות"ים שמעמידים  הקרקע   בחזקת   הלוקח  ואין   השוכר יכול להוציאה  משם.   

[9] שו"ע  חו"מ   קעה.