שיפוץ הבניין תואם לפני שרכשתם את הדירה – מי צריך לשלם?

כתבה שפורסמה במגזין האגודה "עד הגג" ובאתר וואלה נדל"ן.

הגעתם ליום המיוחל, גייסתם הון עצמי, לקחתם משכנתא, הלוואה קטנה מההורים והנה, אתם בעלים של דירה מקסימה בת ארבעה חדרים בפתח תקווה. אבל רגע אחרי שקיבלתם את המפתח לדירה והובלתם את כל רכושכם לנכס החדש, מגיע נציג ועד הבית. הוא מברך אתכם על הצטרפותכם לבניין ועל הדרך, מעדכן אתכם שהתשלום החודשי של מסי ועד הבית עומד על 200 שקל בחודש – לא כולל גבייה של 20 אלף שקל לטובת שיפוץ כללי במעטפת הבניין. "סליחה?", אתם שואלים מופתעים, "אנחנו כבר חייבים 20 אלף שקל לשיפוץ? איזה? מתי הסכמנו לשיפוץ?".

מציג ועד הבית לא מאבד עשתונות ומבהיר לכם: "מדובר בשיפוץ שחתמנו עליו עם הקבלן לפני חצי שנה. מה, המוכרים של הדירה לא אמרו לכם כלום? אני ממש מצטער, לא נעים לי אבל מבחינתי אתם הכתובת לגביית התשלום. וכן, אפשר לחלק את הסכום לתשלומים".

סעיף 58 לחוק המקרקעין מטיל חובה אבסולוטית על בעל דירה להשתתף בהוצאות החזקת הרכוש המשותף, לרבות שיפוצים, הוצאות בלתי צפויות, פיצויי פיטורים וכדומה. כמו כן, תשלום מסי ועד הבית לא תלוי בהנאה שמפיק הדייר משירותי הוועד. מסיבות אלה כדאי לברר מראש מה החבות שחלה על הדירה שרכשתם כלפי נציגות ועד הבית, לפני קבלת המפתח לדירה החדשה.

בהסכם המכר שנחתם בין הקונה והמוכר, נקבע סעיף מפורש שלפיו כל המיסים, האגרות, הארנונות, ההיטלים, וכן התשלומים מכל מין וסוג שהוא - ממשלתיים, עירוניים או אחרים – שחלים על הדירה או הוטלו עליה ומתייחסים לתקופה שקדמה למסירת הדירה, ישולמו על ידי המוכרים. ממועד מסירת הדירה לבעליה החדשים - יחולו המסים על הקונה.

"מועד המסירה" הוא מועד קבלת המפתח שבו נמסרת החזקה בדירה בפועל. גם אם קיבלתם את המפתח, אבל כרגע אתם בשיפוצים והדירה עדיין ריקה, אין הדבר פוטר אתכם מלשאת בהוצאות מיסי ועד הבית. לעומת זאת, בתקופה זו העירייה מאפשרת קבלת פטור מתשלום ארנונה מאחר שהדירה ריקה.

"החוק אינו מבחין בין דירה המשמשת ליעודה, לבין דירה שאינה משמשת ליעודה, בין אם מחמת שיפוצים ובין אם היא סתם עומדת ריקה. לא כל דירה שקיבלה טופס 4 היא דירה שבנייתה טרם הושלמה או שאינה ראויה לשימוש, ולכן טופס 4 אינו חזות הכל, אלא עיקר חשיבותו הוא באשר לתשלומי ארנונה", נקבע בפס"ד אצל המפקחת על רישום המקרקעין בעכו.

השופטת חנה פלינר ציינה את ההיגיון העומד מאחורי החובה לעמוד בתשלום מיסי ועד הבית כך: "יש לזכור כי מיסי ועד משולמים בין השאר עבור ניקיון ותחזוקה של השטחים המשותפים בבניין והעובדה שדירה ריקה ואינה מאוישת אינה גורעת מאום מהחיובים בהם מחויב הבית המשותף".

נחזור רגע לחובת הקונים לשאת בהוצאת 20 אלף השקל על השיפוץ, רגע אחרי שנכנסו לדירה, ולפני עוד המון הוצאות הכרוכות במעבר דירה. האם הבקשה שלכם מנציג ועד הבית לפנות למוכרים מוצדקת?

אף שכעסכם מוצדק ושהכתובת הזמינה לפרוק אותו היא נציג הוועד, חשוב לדעת, שגם אם אתם, הקונים, יכולים להתבסס על סעיף כזה או אחר בחוזה המכירה, שמחייב את המוכר לשלם את ההוצאה הזו – אין זה מעניינו של נציג הבית לבדוק זאת או להיכנס למערכת ההתקשרות החוזית ביניכם לבין המוכר. המוכר מצדו יכול לטעון כי הוא ידע על השיפוץ, אך התכוון למכור את דירתו לפני שיוכל להפיק תועלת מהשיפוץ, ושממילא השיפוץ יבוצע לאחר מסירת החזקה בפועל, כך שאין זו חובתו לשאת בתשלום.

בפסיקה נקבע כי טיעון של מוכר, שלפיו הוא לא יכול להפיק תועלת מהשיפוץ מאחר שהוא מוכר את הדירה, כמוהו כטיעון של בעל דירה כי הוא מתנגד לשתילת עץ בגן מכיוון שלא יספיק ליהנות מפירותיו בחייו. פעולות אחזקה שוטפות של הרכוש המשותף אינן יכולות להיות מכוונות אך ורק להנאות של ההווה.

מכיוון שלעתים הסכם למכירת דירה מתבצע ונחתם אפילו שנה לפני מסירת הדירה בפועל, מומלץ להכניס לחוזה המכירה סעיף בנוסח: "במידה ולאחר חתימת הסכם זה, יוחלט על ידי נציגות הבית המשותף על שיפוץ ו/או השבחת הרכוש המשותף בבניין, יחול התשלום על הקונים, ובלבד שהמוכרים יזמנו את הקונים לאסיפות ועד הבית, אשר ידונו בדבר". סעיף כזה יכול להואיל לשני הצדדים ולתרום להתנהלות נכונה וחכמה לטווח הארוך. כמו כן, אם נציגות ועד הבית נתקלת במקרה שבו שני הצדדים מסרבים לשלם על השיפוץ, זכותה לתבוע את התשלום הן מהמוכר והן מהקונה. במקרה כזה המפקח על רישום המקרקעין הוא הגורם שיכריע על מי מהצדדים להסכם מוטלת חובת התשלום.

עו"ד לירון בן אליהו,

מנהלת המחלקה המשפטית

האגודה לתרבות הדיור