משפחתון בבית המשותף

ניהול משרד, קליניקה, עסק בדירת מגורים על ידי בעלי מקצועות חופשיים כגון עורכי דין, רו"ח, אדריכלים, ורופאים, היא תופעה נפוצה ביותר במקומותינו.
רבים אינם יודעים כי ניהול עסק בבית משותף מצריך (לרוב) "היתר לשימוש חורג" וכי ללא היתר כזה חשוף בעל הדירה (והעסק) לסיכון של כתב אישום והרשעה.
בנוסף, חשוף בעל הדירה גם לתביעות מצד דיירי הבית המשותף בגין מטרד הנגרם להם כתוצאה מהשימוש בדירה וברכוש המשותף למטרה שאיננה מגורים.
סוגיה זו מעניינת במיוחד בהקשר לתופעה נפוצה נוספת בבתים משותפים - ניהול גני ילדים/משפחתונים בדירות פרטיות.

ככלל, ייעודה של דירת מגורים הוא למגורים בהתאם לתוכנית ולהיתר שחלים על המקרקעין. שימוש בדירת מגורים שלא למגורים, למשל לצורך הקמת גן ילדים, נחשב שימוש חורג, שמשמעותו: שימוש השונה במהותו ממה שנקבע בהיתר הבנייה.

חוק התכנון והבנייה קובע כי המעוניין בהיתר לשימוש חורג מחויב להגיש בקשה מתאימה מראש - ולא בדיעבד - לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה של הרשות המקומית.

הצורך בהיתר לשימוש חורג מאפשר לרשות המקומית להסדיר את ההיבטים הציבוריים השונים הכרוכים באותו שימוש. כך למשל, במסגרת בקשה לאישור חורג תוכל הרשות לתת הנחיות ולהטיל מגבלות שונות כדי להקטין את הפגיעה בשכנים. מדובר במגבלות הקשורות לשעות הפעילות בגן, לשעות היציאה לחצר, לדרכי גישה וחניה, לבטיחות ולעניינים נוספים הקשורים לפעילות הגן.
בעניין זה עסק בית משפט השלום בראשון לציון  (ת.א. 3444/05 ספטון נ' קכמן, פ"ד מיום 28.5.07).
התובעת, דיירת בבית משותף ברחוב חנקין 115 בחולון, עתרה ליתן צו מניעה כנגד הנתבעים, למניעת הפעלה של שני גני ילדים בבית המשותף וסילוק יד הנתבעים מהרכוש המשותף.
לדברי התובעת פעילות הגנים גורמת לרעש, לכלוך, שימוש מוגבר בביוב של הבנין באופן שמוביל לסתימות יתר ומהווה מטרד לדיירי הבית המשותף.
הנתבעים מצידם הודו בניהול שני "משפחתונים" בשתי דירות שונות בבניין (באחד מהם מבקרים 17 ילדים ובשני 18 ילדים) ובשימוש בחצר הבית המשותף לצורכי הגן.
הנתבעים הודו עוד, כי אין בידיהם היתר לשימוש חורג בדירות לטובת הפעלת גני ילדים, אך טענו כי הגישו לאחרונה בקשה מתאימה לשימוש חורג שטרם אושרה.
לטענת הנתבעים אין לקבל את טענות התובעת, שכן מדובר ב"ילדים רכים" ש"נמצאים בחצר בדיוק שעה אחת ביום", לא מתבצעות בגן פעילויות של חוגים או מסיבות ולכן פעילות הגנים אינה מהווה מטרד לדיירי הבניין.
לאחר שמיעת עדויות הצדדים ועיון בחומר הראיות שהוצג בפניו, קבע בית המשפט כי שימוש בדירת מגורים שלא למגורים (בניגוד ליעודה של הדירה על פי התוכנית וההיתר החלים על המקרקעין) ובתוך כך לגן ילדים, הוא "חורג" ומצריך קבלת היתר לשימוש חורג מהרשות המקומית בטרם פתיחת גני הילדים, ולא בדיעבד.
נקבע, כי אין להקל ראש במקרה דנן בחשיבות ההיתר לשימוש חורג, שכן הצורך בהיתר מאפשר לרשות להסדיר היבטים ציבוריים שונים הכרוכים בהפעלת גן ילדים בדירת מגורים בבית המשותף, כגון הגיינה ואיכות סביבה ואף בחינת היבטים נוספים הנוגעים לבטיחות הפעוטים ורווחתם.
בית המשפט קבע, כי יש לאבחן בין גני ילדים ולבין "משפחתונים" קטנים המונים מספר קטן של ילדים ומקובל לראות ב"משפחתונים" מסוג אלה (לגביהם קיים אינטרס ציבורי בעצם קיומם בתוך שכונות מגורים לרווחת ההורים וילדיהם) כמעין "משפחה מרובת ילדים" ולא לחייבם בקבלת היתר לשימוש חורג.
ואולם, אבחנה זו, נקבע, איננה מועילה לנתבעים היות ובעניינם אין חולק שעסקינן בגני ילדים המכילים, כל אחד, מספר רב למדי של ילדים ואין מדובר כלל ב"משפחתונים".
לאור מסקנותיו אלה ולאור ההלכה הפסוקה הקובעת שהוראות חוק התכנון והבניה המחייבות קבלת היתר לשימוש חורג נועדו להגן, בין השאר, על שכנים במקרקעין סמוכים, קבע בית המשפט כי ניהול שני גני הילדים על ידי הנתבעים, ללא היתר לשימוש חורג מהווה עוולה של הפרת חובה חקוקה.
אין חולק, כך נקבע, שהפעלת שני גני ילדים בבית משותף, מקימה רעש לשכנים בשעות הפעילות (בכי הילדים, קריאות הגננות, השמעת מוסיקה (שירי ילדים)), ויוצרת עומס לא מתוכנן על תשתיות הבנין (כגון כניסה, חצרות, חניה, חדרי אשפה, ביוב).
לפיכך, נקבע, בהעדר היתר לשימוש חורג, ונוכח אי-הנוחות הנגרמת לתובעת, זכאית התובעת לסעד של צו מניעה קבוע, המונע מן הנתבעים, בעצמם או באמצעות אחרים, להפעיל גני ילדים בבית המשותף ואף להשתמש בחצרות הבית המשותף לצורך פעילותם.
פסק דין עדכני שניתן ממש לאחרונה, בתאריך 06.07.2015 תיק מספר -  43571-12-14 בבית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בו נפסק כי לא יותר שימוש חורג של גן ילדים בבית המשותף ולהלן העובדות:

העתירה הוגשה כנגד החלטת ועדת הערר המחוזית חיפה מיום 6.11.14, אשר אשרה למשיבים 3,4, שימוש חורג לגן ילדים, בבית דירות בטבורה של שכונת מגורים. העותרים שהם דיירי הבנין טוענים כי גן הילדים מהווה שימוש חורג מתוכנית קיימת, ואין בכך כל "צורך תכנוני". העותרים, בעלי הדירות בבית המשותף, טענו כי קיומו של גן הילדים מהווה הפרעה משמעותית לאיכות חייהם, בשל מטרדי רעש, בעיות חניה, השתלטות על הרכוש המשותף ואין להם מנוח בביתם. לדיון הגיעו גם משיבים נוספים שהם דיירים שכנים, שאף הם הגישו התנגדויות לועדות התכנון מאותן סיבות.

השופטת הדגישה כי אישור לשימוש חורג יינתן, בין היתר, לאחר שנבדק כיצד הוא משפיע על הסביבה, לרבות השכנים. במקרה הנוכחי, לא ניתן להתעלם מהרעש שמלווה את פעילות הילדים שנמצאים בגן מהבוקר עד אחרי הצהריים, צוחקים, בוכים ומשחקים בחצר. היא קיבלה גם את הטענות לעומס תחבורתי ברחוב הקטן, שהוכחו בתמונות, וכך גם את הטענה שאין כל צורך בגן ילדים נוסף בשכונה – שבקרבתה ארבעה גני ילדים עם מקומות פנויים ותושביה הם בעיקר אוכלוסייה מבוגרת.

בנסיבות אלה, סיכמה השופטת, ריבי למלשטריך-לטר, כי השיקול של שמירה על איכות חיים ומניעת מטרדים גובר על רצונה של הגננת להפעיל עסק. משכך קבעה שהחלטת הוועדה לא הייתה סבירה והורתה לגננת לסיים את הפעילות בבית המשותף בסוף אוגוסט 2015.

ראו כתבה בעניין באתר האינטרנט:

http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4681227,00.html