שכן של דייר שעומד למכור את דירתו בבית המשותף, דורש ממנו שאם הוא מוכר את הדירה שיפנה אליו בהצעה כי הוא מעוניין לקנות את הדירה. השכן המוכר אינו רוצה למכור לו את הדירה כיוון שאותו שכן הציק לו במשך השנים ואינו מעוניין למכור לו. האם יוכל השכן שרוצה לקנות להישען על טענת 'בר מצרא', הייינו קדימות של קניית קרקע סמוכה לשני, כדי להיות ראשון בדירה שהוא רוצה למכור?
ג', 05/14/2019 - 12:40
#1
הלכת בר מצרא (בבא מציעא קח ע"א), עניינה שאם אדם בא למכור קרקע הרי שקיימת קדימות מבחינת הקנייה לשכן, היינו למי שיש קרקע בסמוך לו. הלכה זו נשענת על הנהגה של 'עשית הישר והטוב' (דברים ו ח). הנהגות של יושר ושל אנושיות שמחייבות גם הלכה למעשה.
הרבה מהראשונים סברו שהלכת בר מצרא קיימת גם בקרקע וגם במחובר לקרקע כגון דירות בבית משותף, מאידך שיטת ר"ת שהלכה זו היא דווקא לגבי קרקע ולא לגבי דירות, ובמקרים של ספק הרי שדעת ר"ת תהיה מכרעת.
קיימות הנהגות של רצון טוב, הליכה לקראת השני רגישות והתחשבות בצד השני, הנהגות אלו הם בבחינת הליבה של יחסי אנוש בכלל ויחסי שכנים בפרט. אלא שהנהגות כגון אלו הם בבחינת חרב פיפיות. הם יכולות להיות לעזר רב לאנשים שאין מלחמה הוויתם, מאידך הם יכולות להיות לעזר רב דווקא לאנשים שאינם מתחשבים בזולת והם ינצלו למקסם את הנהגות של לפנים משורת הדין במקרה שהדבר יהיה לטובתם.
מובן אם כן, מדוע בחוק אין סעיף המחייב לנהוג כך בגלל החשש בשימוש לא הוגן וראוי בהלכות כאלו. וגם חשש אמיתי שמא עלול להימנע 'שוק חופשי' של מכירת דירות במחיר הוגן. יחד עם זאת, ברור שהנהגות כגון אלו גם רצויות וראויות. גם זאת ברור שבחוק אין שום סעיף בחוק שאסור להשתמש בהלכה זו כך שאליבא דכולי עלמא אם מדובר בשני דיירים שמתנהגים עפ"י ההלכה, הרי שסעיף כזה יהיה מחייב, על פי הכללים שנקבעו בשו"ע חו"מ קעה.
לקמן נבאר כיצד ההלכה התמודדה עם קשיים אלו כך שההלכה יכולה להתקיים ללא פגיעה בכללים של שוק החופשי, או קיפוח זכויות של מוכר.
עיקר חיוב הלכת בר מצרא לרוב השיטות מוטל דווקא על הקונה ולא על המוכר (סמ"ע קעה ס"ק ז וס"ק לח והלבוש הביא הלכה זו רק בשם י"א). ולכן אי אפשר יהיה לחייב בעל דירה למכור דירה לשכנו. חיוב כזה כשהוא קיים מופנה כלפי הקונה שרכש את הדירה ולהודיע לו שיש קדימות לשכן הגר בסמוך.
קדימות כזו אם היא קיימת, לא תהיה באופן שבו עלול להיגרם נזק כלשהוא לבעל הדירה. ולכן מצינו בטור ובשו"ע חו"מ קעה מקרים, שחלק מהם נפרט לקמן, שמהם עולה שעלול להיווצר נזק למוכר אם ימכור למצרן, במקרים כאלו ברור שאין למוכר שום חיוב לא על פי דין ולא לפנים משורת הדין למכור לשכן המצרן את הדירה.
כגון מצרן שרוצה לשלם פחות כסף עבור הדירה, או כוונתו לשלם בתשלומים דחויים ומרובים. או שמדובר באדם לא אמין שמתכוין לשלם רק חלק קטן מהתשלומים. ישנם גם מקרים שהשכן המצרן יפרסם שיש לו קדימות בקניית הדירה, יהיה הקונה אשר יהיה, וזה לכשעצמו יגרום לירידה בערך הדירה. ברור שאם המצרן גורם נזק למוכר הרי שאין להודיע לו על המכירה ואין לפרסם זאת כלל.
וכן במקרים בהם המוכר זקוק בדחיפות לכסף כגון לצורכי קבורה או לתשלום מיסים, הרי שאז לא חלים הלכות בר מצרא והקונה לא יצטרך לפנות את הדירה.
גם במקרים שהמוכר נתן את הדירה במתנה או שנתן לבנו או שהקונה הוא יתום, אשה הרי שאין המצרן יכול להוציא את הקונה מדירתו. גם במקרה שבו המצרן רוצה לקנות את הדירה לצורך השקעה כספית, ואילו הקונה קנה את הדירה לקורת גג, כיוון שאין לו דירה אחרת. הרי שאז יקדם הקונה בקניית הדירה. כלומר, עניינה של הלכת בר מצרא שמקורה בהנהגת 'ועשית הישר והטוב' לא באה לדאוג רק למצרן, אלא לשקלל את הצדדים של עשית הישר והטוב והצד שלגביו תהיה עשית הישר וטוב ראויה יותר, קונה או מצרן הוא יגבר לגבי מי תהיה הדירה.
העולה מהדברים, הלכת בר מצרא עניינה בעשית הישר והטוב, גם כלפי השכנים. לכן בכל מקרה שבו עלול להיווצר למוכר נזק ממוני או כל סוג אחר של נזק, או שמלכתחילה הוא הבטיח לקונה את הדירה[1](שו"ת בני אהרן) הרי שאי אפשר יהיה לכוף למכור את הדירה למצרן. ברור ופשוט שבכל המקרים שאין נזק למוכר בכל אופן שהוא הרי שהוא צריך להעדיף את המצרן לגבי קניית הדירה.
[1] משפט שלום קעה סעיף ו בשם שו"ת בני אהרן מובא בפתחי חושן חלק שותפים ומצרנות עמ' שלט).