סמכויות ועד הבית

2 תגובות / 0 חדשים
פרסום אחרון
jack

שלום 
אני חדש פה ומקווה ששולח את השאלה למי שצריך, באם לא, מבקש הסבר איך שולחים לגורם המתאים.
אני מתגורר בדירה שלי בבניין שמורכב משני בניינים תאומים, סה"ב 42 דיירים (21 דיירים בבנייין).

 הבניינים הם בני 20 שנה-לא ככ ישנים. לאחרונה התחלף הועד בשני הבנינים. הועד הוציא רשימה של ליקויים שלדעתו דורשים תיקונים. חלק מהליקויים הם בטיחותיים כגון החלפת מערכת הכיבוי בבנינים. וחלק ממש לא בטיחותיים כמו ניקוי חיצוני ושדרוג  ע"י הדבקה וציפוי של שני הבנינים על ידי חברה חיצונית.

לפני כחדשיים הוציא הועד פרוטוקול שבו הם מפרטים את הנושאים הדורשים טיפול. הוגדר כי יש לטפל ראשית בנושאים בטיחותיים כגון החלפת מערכת כיבוי אש.

לפתע, בתפנית חדה ומעוררת חשדות, הודיע הועד כי הנושא המרכזי הוא ניקוי חיצוני של מעטפת הביניינים העשויה מפסיפס.

הועד אסף שתי הצעות בנושא ניקוי חיצוני הכולל סכומים שמגיעים ל24,000 ש"ח ויותר הוצאה לדירה. הועד עשה מסע שכנועים לגבי ההצעה המאוד מוגזמת הזו והולך להעלות אותה להצבעה בימים הקרובים. חשוב לציין שלא הרבה מהדיירים בשני הבנינים מודעים למהלכי הועד מחוסר עיניין ועוד, ולעומת זאת יש 2 דיירים מהועד שמעונינים למכור את דירותיהם ןלא מצליחים ולכן "החשד" הוא שמטרתם לבצע את השיפוץ/שדרוג וזאת על מנת שניקוי הבניין יביא את הקונים הנדרשים.

שאלותי: האם יש מגבלה בגובה ההוצאות שאותם יכול הועד להעלות להצבעה?

מי הגוף שמפקח בחיפה על שיפוצים כאלה?

מהו % הדיירים שאמורים לאשר שיפוצים/שדרוגים בהיקף כזה?

האם מסכום מסוים נדרש אישור של המפקחת על הבתים המשותפים?

 מה ניתן לעשות כדי "להוריד את הועד מהעץ המאוד גבוה שעליו טיפס"???

tarbut
סמכויות ועד הבית

ככלל הנציגות מוסמכת לקבל החלטות באשר לשיפוצים שמטרתם שמירה על הקיים.

כל השיפוצים המתוארים בפנייתך עולים לכדי שמירה על הקיים, לרבות השיפוצים הבטיחותיים השמטרתם וחשיבותם אינה מוטלת בספק כלל.

כפי שציינתי לעיל, לצורך חיוב בעל דירה לשאת בעלויות שיפוץ ברכוש המשותף, הפסיקה מבחינה אפוא, בין "שמירת על הקיים" לבין "שיפור", כאשר לצורך "שמירה על הקיים" ברכוש המשותף אין צורך בקבלת הסכמתם של כל בעלי הדירות ודי בהחלטה שהתקבלה ע"י מרבית בעלי הדירות על מנת לחייב את כל בעלי הדירות לשלם את חלקו בעלות הנדרשת ואילו לשם "שיפור" אין לחייב בעל דירה בעלות הנדרשת ללא קבלת הסכמתו המפורש, אפילו אם התקבלה ההחלטה באסיפה הכללית ברוב מיוחס. הפסיקה רואה כשיפור שיפוצים ועבודות שלא היו קיימות מגמר הבניה שהם בגדר תוספת חדשה לבניין כגון : שומר בכניסה, מנורות שנדלייר וכיוצ"ב. בכל מקרה, הבחינה האם מדובר בשמירה על הקיים או שדרוג אינה סובייקטיבית, אלא אובייקטיבית ותלויה בהרבה גורמים, כגון: מתי בוצעו שיפוצים לאחרונה בבנין, מה אופי השיפוצים המבוקשים כיום, האם מדובר בהשבת המצב לקדמותו בבניין, כפי שהיה עם גמר הבניה וכיוצ"ב. מעיון בפסיקה אנו למדים באשר לתחומי האחריות של הוועד לפעול מכוח תפקידו, הנציגות מוסמכת לגבות הוצאות הדרושות להחזקה תקינה, גם ללא הסמכה מיוחדת מהאסיפה הכללית.

לעניינכם יודגש כי שאלות אלו נבחנות בפסיקה בלשכות המפקחים על רישום המקרקעין ונמצא כי ההלכה הגורפת הינה כי מרבית עבודות השיפוצים עולות לכדי שמירה על המצב הקיים, כגון: התקנת תיבות דואר חדשות, צביעה ברחבי הבית המשותף, סלילת חנייה, החלפת התאורה, סיוד קירות, תאורה ראויה, התקנת ארונות חשמל תקינים, שיפוץ מעלית, תיקון קרמיקה, אריחים וכיוצ"ב.

המטרה הינה לשמור על הרכוש המשותף במצב תקין, טוב ומכובד ואין הנציגות מחוייבת בקבלת הצעת מחיר זולה בהכרח לביצוע העבודות ויכולה בהחלט לקבל החלטה בנוגע בהצעת מחיר יקרה יותר.