תקנון הבית המשותף

חוק המקרקעין

 המעלית בבית המשותף

חברות ניהול - מתחזק

כבלים וצלחות קליטה בבית משותף

אסיפה כללית

כללי

הגוף שמתפקידו לבחור את בעלי התפקידים בבית המשותף הינו האסיפה הכללית.

האסיפה הכללית מורכבת מבעלי כל הדירות בבית המשותף. בין השאר בוחרת האסיפה הכללית את נציגות הבית.

נציגות הבית חייבת לקיים אחת לשנה אסיפה כללית, לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, אישור החשבונות והסדר עניינים אחרים הנובעים משכנות בבית המשותף.

נוסף על האסיפה  הכללית השנתית, רשאית נציגות הבית לכנס אסיפה כללית בכל עת שהדבר ייראה לה, והיא חייבת לכנסה, אם דרשו זאת בעליהן של שליש מבעלי הדירות לפחות.

הודעה על קיום אסיפה כללית

הודעה על מועד קיומה של האסיפה הכללית, מקומה וסדר יומה תימסר לבעלי הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד. הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו (כגון: בחדר המדרגות) רואים בה, כאילו נמסרה לכל בעל דירה  יום אחד לאחר שהוצגה, לפיכך: יש להציג את ההודעה לפחות 5 ימים מראש. להלן דוגמא מוצעת להזמנה לאסיפת דיירים:

מהי אסיפה כללית חוקית?

אסיפה כללית חוקית, היא אסיפה שמשתתפים בה בעליהן של  מחצית הדירות לפחות בעצמם, או באי כח מטעמם. אם לא נוכח מניין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום והיא תהיה חוקית בכל מספר של משתתפים ובתנאי, שהדבר צויין בהודעה על קיום האסיפה. לא תדון האסיפה הכללית בנושא שלא נכלל בסדר יומה, אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו שהעניין יעמוד לדיון בה.

ההחלטות שאותן יכולה האסיפה לקבל ברוב דעות

ההחלטות שאותן יכולה האסיפה הכללית לקבל ברוב דעות, למרות התנגדותם של חלק מהדיירים, אלה הן בדרך כלל, החלטות שאינן משנות זכויות ממשיות של בעלי הדירות אלא נוגעות לניהולו של הרכוש המשותף.

כגון: החלטות האוסרות העמדת אופניים ועגלות ילדים בחדר מדרגות, החלטה להחליף את מתקן תיבות הדואר הטעון החלפה, שעות ההפעלה של מערכת ההסקה וכו'.

לעומת זאת, אין לפגוע בזכויות של בעלי הדירות אלא בהסכמתם של כל בעלי הדירות.

לדוגמא: בבית משותף התקלקלה המעלית, האסיפה הכללית של בעלי הדירות החליטה ברוב קולות להיענות לדרישתם של הדיירים מהדירות התחתונות שלא לתקן את המעלית, מה בידי הדיירים לעשות?

תשובה: החלטה אשר שוללת מבעלי הדירות שירות מן השירותים שהם רשאים לסמוך עליהם, שעה שרכשו את דירתם באותו בית משותף, היא החלטה המשנה את זכויותיהם של בעלי הדירה ואין לה כל תוקף. הם רשאים, בנסיבות אלה, לדרוש מנציגות הבית שתתקן את המעלית ותחייב בהוצאות את כל בעלי הדירות. אם הנציגות מסרבת, יכול בעל הדירה להגיש תביעה לצו עשה בפני המפקח/ת על רישום המקרקעין אשר יכריע בעניין.

ספר החלטות בעלי הדירות

(פרוטוקול בחירת ועד בית)

"70. אסיפה כללית (תיקון תשנ"ב)

קבע תקנונו של הבית המשותף הוראות בדבר קיום אסיפה כללית של בעלי הדירות והאסיפה לא נתכנסה במועדה בהתאם להוראות התקנון. רשאי המפקח לכנסה ולקבוע את סדר-יומה והוראות התקנון בדבר אסיפה כללית יחולו כאילו כונסה בהתאם להוראותיו."

71. החלטות בעלי הדירות

החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת החלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה."

בכל בית משותף צריך להתנהל ספר החלטות. בספר זה, ירשמו כל ההחלטות אשר נתקבלו כדין ע"י האסיפה הכללית. החלטה שנתקבלה כדין באסיפה, אך לא נרשמה, לא תחייב את בעלי הדירות. לעומת זאת, החלטה שהתקבלה כדין ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהשתתף באסיפה ובין שלא השתתף בה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלתה ובין שהיה לבעל דירה רק לאחר קבלתה. מה הן ההחלטות שאותן יכולה האסיפה הכללית לקבל ברוב דעות, למרות התנגדותם של חלק מהדיירים?

אלה הן, בדרך כלל, החלטות שאינן משנות זכויות ממשיות של בעלי הדירות.

האם אפשר לשנות החלטה שנתקבלה ונרשמה בספר ההחלטות? התשובה היא חיובית.

לדוגמא : האסיפה הכללית החליטה בזמנו שמיתקן  ההסקה המרכזית יופעל רק בשעות הערב, החלטה שנתקבלה בעת שמרבית בעלי הדירות באותו בית משותף היו זוגות צעירים, שנמצאו בדירה רק בשעות הערב. כיום המצב שונה, דירות אחדות נמכרו למשפחות שחלקן מצויות בבית בשעות היום, לזוגות אחדים נולדו ילדים ונשים צעירות חדלו לעבוד ונמצאות בבית בשעות היום.

תשובה: אפשר איפוא לשנות את ההחלטה הישנה. האסיפה הכללית יכולה להחליט עתה ברוב דעות שההסקה המרכזית תופעל בכל שעות היום, בהתאם לרצונם של מרבית בעלי הדירות.

כמובן שאפשרי מצב  הפוך שבו הוחלט בזמנו להפעיל את ההסקה בכל שעות היום ועקב חילופי  דיירים נוצר מצב, שאין צורך בהסקה אלא בשעות הערב, ניתן באותה דרך, לשנות את ההחלטה הקודמת.

נציגות הבית

תפקידיה של נציגות הבית

נציגות הבית, המונה בין חבר אחד ועד חמישה, אחראית על ניהולו התקין של הבית המשותף, החזקת הרכוש המשותף, ניהולו השוטף  וביצוע של כל התיקונים הדרושים להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף. נציגות הבית מחויבת לבצע את כל התיקונים הדרושים ברכוש המשותף שאי ביצועם, עלול לפגוע באיזה מדירות הבית או בערכן. נציגות הבית גם משמשת כמורשת של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו השוטף של הבית המשותף. היא זכאית בענייניים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי או בכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות (ראה סעיף 69 לחוק המקרקעין).

הנציגות חייבת לנהל ספר הכנסות והוצאות, לערוך דין וחשבון כספי אחת לששה חודשים, ולהציגם בפני האסיפה השנתית הרגילה. הכנסות הנציגות יופקדו לחשבון בנק על שם נציגות הבית המשותף.

כיצד נבחרת הנציגות?

נציגות הבית נבחרת באסיפה כללית של בעלי הדירות בבית המשותף. החוק קובע, כי לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף וזו נבחרת ע"י האסיפה הכללית, יש לזמן את האסיפה כדין ולציין בסדר יומה את קיום בחירת נציגות הבית. תקופת כהונתה של הנציגות היא מאסיפה כללית רגילה אחת עד לאסיפה הכללית הרגילה הבאה, (אם התקנון אינו קובע אחרת) בה נבחרת  הנציגות.

האגודה לתרבות הדיור ממליצה, כי כל אחד מבעלי הדירות בבית יכהן בתפקיד הנציגות לפי התור, כך שחלוקת הנטל תתחלק בין בעלי הדירות, אם כי, אין אפשרות חוקית לחייב בעל דירה לכהן כחבר בנציגות.

העדר נציגות

אם לא ימצאו בעלי דירות שיהיו מוכנים לכהן כחברי הנציגות, ממליצה האגודה לתרבות הדיור לדיירים לפנות לסניף האגודה לתרבות הדיור במקום המגורים (הסניף מצוי בדרך כלל בבניין הרשות המקומית) ומנהל הסניף יסייע בבחירת הנציגות ובהדרכתה. שאם לא כן, יכול כל אחד מבעלי הדירות לפנות ללשכת המפקח/ת על רישום המקרקעין, שיהא רשאי למנות אדם שלא מבין בעלי הדירות אשר יכהן בתפקיד זה. העסקתו תהיה כרוכה בתשלום כפי שיקבע ע"י המפקח/ת ויוטל על כל בעלי הדירות בבית.

ניתן גם למנות חב' ניהול אשר תנהל את הבית (יוער, כי גם כאשר קיימת חב' ניהול, יש לדאוג לכך שנציגות הבית תמשיך לתפקד ולפקח).

התקשרות עם נותני שירותים

נציגות הבית רשאית, להתקשר עם נותני שירותים שונים - שירותים הקשורים בהחזקת הרכוש המשותף וניהולו השוטף. כאשר מדובר בנותני שירותים קבועים כגון: מנקה או גנן, חייבת הנציגות להסדיר את תשלומי הביטוח הלאומי עבור אותם נותני  השירותים, מאחר ובדרך כלל הם ייחשבו כעובדים של נציגות הבית ויחולו עליהם כל אותם הדינים החלים על עובד כאשר מתקיימים יחסי עובד ומעביד זאת למעט, כאשר מדובר בחברה קבלנית הנותנת שירותים תמורת חשבונית, שאז חובת התשלומים חלה על החברה.

נותני שירותים אלו, עלולים להיפגע  בזמן עבודתם בתחום הבית או אפילו בדרך לעבודה או ממנה ואם לא יהיו מבוטחים במסגרת הביטוח הלאומי, עלולים בעלי הדירות להיתבע לתשלומי פיצויים. במקרה של פגיעה, עלולה הנציגות להיתבע לשאת בסכומים גבוהים שאינם עומדים בכל יחס לתשלומים שיש להפריש עבור אותם עובדים למוסד לביטוח לאומי.

"65. נציגות הבית המשותף

לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול ענייני הבית המשותף, הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון."

המושג נציגות מוכר ע"י רוב הדיירים בשם "ועד הבית". תקופת כהונתה של הנציגות היא מאסיפה כללית רגילה אחת עד לאסיפה הכללית הרגילה השניה, אם התקנון אינו קובע אחרת, יקיימו בעלי הדירות אסיפה כללית רגילה אחת לשנה.

לדוגמא: אדם נכנס לגור בבית משותף ומצא, כי איש אינו מקפיד בו על ניקיון החצר והכניסה, אלא כל בעל דירה דואג לניקיון המדרגות שבקרבת דירתו. ביקש לפנות ל"ועד הבית", נאמר לו שאין לבית נציגות כלל וכי אומנם לפני שנים נבחרה נציגות אלא שהיא "התפרקה בגלל סכסוכים".

מה יכול אותו אדם לעשות כדי לשנות את המצב?

תשובה: מאחר שלפי החוק חייבת להיות נציגות לבית המשותף וזו נבחרת  רק בהתאם להוראות המפורטות בתקנון  הבית, יהיה על האיש לבדוק בפנקס הבתים המשותפים אם אומנם נרשם תקנון מיוחד לאותו בית.

לדוגמא: בדק האיש את התקנון (אם מצא כאמור תקנון כזה) ולא מצא בו התייחסות לבחירת נציגות, מה עליו  לעשות?

תשובה:

1.      יפנה לחברי הנציגות האחרונה, שהייתה בבית ויעמיד אותם על כך, שהם חייבים לפי החוק לכנס אסיפה כללית כדי לבחור נציגות לבית.

2.    אם ישיבו הללו פניו ריקם, ישתדל לגייס תמיכה לדרישתו אצל בעליהן של שליש מן הדירות לפחות.

3.      אם יצליח לגייס תמיכה כזו, יגישו יחדיו דרישה לנציגות האחרונה להועיד אסיפה כללית.

4.      אם תוך 14 יום מיום הדרישה לא תתכנס האסיפה, רשאים הוא וחבריו להועיד את האסיפה הכללית בעצמם.

5.      באסיפה זו, יוכלו לבחור בנציגות ולהטיל עליה את ניהול ענייני הבית המשותף, נציגות זו תהיה הנציגות החוקית.

אם לא ימצאו מבין בעלי דירות מי שיהיו מוכנים לשתף איתו פעולה בהרכבת נציגות לבית, יהיה רשאי הוא לפנות אל המפקח/ת על רישום המקרקעין ולבקש ממנו/ה להועיד אסיפה כללית לשם בחירת הנציגות. אם לא נבחרה נציגות באסיפת הדיירים אשר כונסה על ידי המפקח/ת על רישום המקרקעין, או-אם לא היתה אפשרות מעשית לעשות כן - למנות נציגות שלא מבין בעלי הדירות. רשאי/ת המפקח/ת בעצמו/ה למנות נציגות מבין בעלי הדירות בבית המשותף, לפי שיקול דעתו/ה. כמו-כן, רשאי/ת לקבוע לנציגות זו שכר שישולם לה על ידי בעלי הדירות. כאמור, הסמכות למנות נציגות היא בידי המפקח/ת לא רק במצב שבו לא נבחרה נציגות או שהנציגות אינה פועלת, אלא גם בשלב של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים.

"69. הנציגות - מורשה של בעלי הדירות

הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל עניין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של בית המשותף והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות."

לדוגמא: בבית משותף מועסק גנן, נציגות הבית מעוניינת לפטרו, האם רשאית נציגות הבית לפטר את הגנן בלי לקבל תחילה את הסכמתם של כל בעלי הדירות?

תשובה:  נציגות הבית רשאית לפטר את הגנן על דעת עצמה ורק אם תתקבל החלטה אחרת באסיפה כללית של בעלי הדירות באותו עניין, תפעל הנציגות בהתאם להחלטה.

הנציגות, כמורשה של כל בעלי הדירות, רשאית לפעול בשמם בענייני החזקתו וניהולו של הרכוש המשותף, להתקשר בחוזים ולנהל הליכים משפטיים וכל זאת בתנאי, שמעשיה אינם מנוגדים להחלטות שנתקבלו באסיפה הכללית.

תקנון הבית המשותף

דברי הסבר

לכל בית משותף, חייב להיות תקנון אשר מסדיר את היחסים המשפטיים בין בעלי הדירות בכל הנוגע לזכויותיהם וחובותיהם בבית המשותף והרכוש המשותף. אם לא נרשם תקנון מיוחד או מוסכם יחול על הבית המשותף התקנון המצוי.

חוק המקרקעין קבע בסימן ג' הוראות לעניין התקנון והכל על פי מה שיפורט להלן:

סימן ג': ניהול הבית המשותף

"61. תקנון

בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף."

התקנון הוא מסמך מחייב כמו חוזה, אשר בו מוסדרים ענייני הבית המשותף והוא ניתן לרישום גם כאשר כל הדירות בבית המשותף נמצאות בבעלותו של אדם אחד.

לדוגמא: קבלן פלוני רכש מגרש ובנה עליו בית. עוד בטרם מכר את הדירות שבבית לקונים, הוא רשם את הבית כבית משותף. עם רישום הבית כבית משותף יחול עליו התקנון המצוי, אולם הקבלן רשאי לרשום גם תקנון אחר, כרצונו. על-כן, בכל מקרה של רכישת דירה רצוי לבדוק אם אומנם נרשם תקנון שונה מהתקנון המצוי. זאת, ניתן לבדוק בלשכת רישום המקרקעין שבו רשום הבית המשותף.

המפקח/ת על רישום המקרקעין רשאי/ת למנות נציגות זמנית לבית משותף, המתמנה ע"י המפקח בעת מתן צו לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, הנציגות חייבת לכנס אסיפה כללית של בעלי הדירות תוך שלושה חודשים מיום רישום הבית, כדי לבחור את הנציגות הראשונה לפי התקנון.

"62. תקנון מוסכם

(א)       בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.

(א1)    הוצמד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית,  ניתן להעבירו לדירה אחרת בבית ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ובלבד שנתקיימו הוראות

סעיף 145.

(ב)       לעניין סעיף קטן (א), "בעל דירה" - לרבות המחכיר בדירה המוחכרת בחכירה                         לדורות ומחכיר-המשנה בדירה המוחכרת בחכירת-משנה  לדורות.

(ג)        תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן."

משתמע מהוראה זו, כי רוב בעלי הדירות המחזיקים ב-2/3 ברכוש המשותף רשאים לשנות את התקנון, אולם כוחו של הרוב מוגבל בשני מקרים כדלקמן:

1)         אין לפגוע בזכויות ואין להטיל חובות או תשלומים על בעלי הדירות, אחרים מאלה             שפורטו בחוק ושלא בהסכמתם המפורשת של כל בעלי הדירות.

2)     אין להצמיד חלק מן הרכוש המשותף לדירה אלא בהסכמה מפורשת של כל    בעלי  הדירות.

לדוגמא:                 

בבית בו נמצאות חמישים דירות, הסכימו 49 בעלי דירות, כי חלק מן הגינה יוצמדו לדירה מסויימת אולם דייר אחד התנגד.

תשובה: ההחלטה אינה תקפה.

בניה ברכוש המשותף היא פגיעה בזכויות הקנייניות של בעלי הדירות ועל כן, אין לבנות ברכוש המשותף ללא הסכמת כל בעלי הדירות.

לדוגמא: מה דינו של דייר שהתחיל לבנות קומה נוספת על הגג, או מה דינו של דייר המוסיף מרפסת לדירתו מבלי לשאול איש?

תשובה: במקרה כזה, יש צורך לבדוק מה קובע התקנון של הבית המשותף. אם התקנון החל על הבית המשותף הוא התקנון המצוי המופיע בתוספת לחוק, הרי שאין להתיר לו לבנות על הגג ללא הסכמת יתר כל בעלי הדירות.

אולם, אם קבוע בתקנון שמלבד הצמדת הגג לדירה מותר לבעל הדירה גם לבנות על הגג אזי, הוא פועל בגדר החוק. מן הראוי לוודא שבתקנון המתיר לבעל דירה לבצע תוספת בניה יוגבל משך הבניה לתקופה מוגדרת, כדי למנוע תקופת בניה ממושכת והפרעה לניהול התקין של החיים בבית המשותף.

את תקנון הבית רשאי לקבל כל המעוניין בכך בלשכת רישום  המקרקעין (טאבו)  שבתחומה רשום אותו בית לפי מספר הגוש והחלקה של הבית.

כל המעוניין, רשאי לעיין בתקנון שנרשם ולכן כל אדם העומד לרכוש דירה בבית משותף טוב יעשה, אם יבדוק מראש אם נרשם תקנון מיוחד לאותו בית ואם כלולה בו הוראה המגבילה אותו בדרך כל שהיא. עוד יצוין, כי בכל מקרה של בניה, יש לקבל תחילה היתר בניה מהרשות המקומית.

"64. התקנון המצוי

מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות."

עם הרשמו של הבית המשותף נרשם גם התקנון, אולם ניתן גם לשנות את הוראות התקנון ברוב של 2/3 מפעם לפעם. בעלי הדירות רשאים להסכים ביניהם בכל דבר ועניין הנוגע לזכויותיהם וחובותיהם ברכוש המשותף, השימוש בו וההשתתפות בהוצאות החזקתו  וניהולו. על-כן, רשאים הם להגיע להסכם בכל העניינים הללו ולרשום לבית תקנון מוסכם.

אם בחרו בעלי הדירות שלא לערוך ביניהם תקנון מוסכם או שבתקנון המוסכם שערכו לא הוסדרו העניינים הבסיסיים, הרי שבמקרה כזה יחולו על אותו הבית הוראותיו של התקנון המצוי, שזהו התקנון הנמצא בתוספת לחוק המקרקעין והוא חל על אותם בתים שלא ערכו לעצמם תקנון מוסכם משלהם.

גם לאחר שנרשם הבית המשותף, רשאים בעלי הדירות בכל עת לשנות את הוראות התקנון ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשעור שלא פורשו בחוק המקרקעין אלא בהסכמתם המפורשת.(ראה סעיף 12 ב' לתקנון המצוי).

התוספת (סעיף 64)

נוסח התקנון המצוי של בעלי הדירות

בבית משותף

הגדרות

1.  בתקנון זה -

"בעל דירה" - לגבי דירה שהוחכרה לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים - החוכר או חוכר-המשנה, לפי העניין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלעניין התקנון לא יראו אותם כבעלי-דירה;

"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי-מדרגות, המעליות, המקלטים וכן, מתקני ההסקה או המים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת.

שינויים ותיקונים בדירה (תיקון התשמ"ד)

2. (א)   בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהייתה בעת גמר הבניה.

  (ב)   בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת.

 (ג)    כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו.

הזכות לתבוע תיקונים (תיקון התשל"ז)

3. (א)  בעל דירה זכאי לדרוש מהנציגות שתבצע כל תיקון בבית או ברכוש המשותף, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו או  בערכה.

בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון  בדירה האחרת, שאי-ביצועו עלול לפגוע בדירתו של דורש התיקון.

עבודות לבדק הרכוש

4. (א)  בעל דירה חייב להרשות שיבוצעו בדירתו העבודות ההכרחיות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף ולתכלית זו רשאים חברי הנציגות ובני-אדם הפועלים בשמה להיכנס לדירתו ולבצע בה עבודות כאמור.

   (ב)   פגעו העבודות האמורות בדירה, חייבים בעלי כל הדירות להשתתף בהוצאות החזרת המצב לקדמותו בשיעור שבו הם משתתפים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף.

אסיפה כללית רגילה

5. (א) בעלי הדירות יקיימו אחת לשנה אסיפה כללית לשם קביעת דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו, קביעת ההוצאות הכרוכות בכך, מינוי הנציגות,אישור חשבונות והסדר העניינים האחרים הנובעים מהשכנות בבית המשותף.

(ב) הנציגות תקבע את מועד האסיפה הכללית ותועיד אותה; האסיפה הראשונה תתקיים תוך שלושה חודשים מיום רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים; לאחר זאת, תתקיים האסיפה לא יאוחר מחמישה-עשר חודש מיום האסיפה הקודמת.

אסיפה כללית שלא מן המנין

6. (א) נוסף על האסיפות הכלליות לפי סעיף 5 רשאית הנציגות להועיד אסיפה כללית כל אימת שהדבר ייראה לה והיא חייבת להועידה, אם דרשו זאת בעליהן של שליש מן הדירות לפחות.

    (ב)  לא הועידה הנציגות אסיפה תוך ארבעה-עשר יום מהיום שהוגשה לה דרישה כאמור  בסעיף-קטן (א), רשאים בעלי הדירות שדרשו זאת להועיד את האסיפה.

כינוס אסיפה

7. (א)  הודעה על מועד קיומה של האסיפה הכללית ומקומה תימסר לבעלי כל הדירות ארבעה ימים לפחות לפני המועד.

    (ב)   הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית  המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום אחד לאחר שהוצגה.

המניין באסיפה

8. (א) רואים אסיפה כללית כחוקית אם הודעה על קיומה נמסרה כאמור בסעיף 7 והשתתפו בה  בעליהן של מחצית הדירות לפחות, בעצמם או על ידי באי-כוח.

(ב)  ההודעה על קיום האסיפה הכללית יכול שתקבע שאם לא יהיה נוכח מנין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה בשעה אחרת באותו יום ומשנקבע כן, תהיה האסיפה שנתכנסה בשעה האחרת חוקית בכל מספר של משתתפים.

סדר היום באסיפה

9. (א) ההודעה על מועד האסיפה הכללית תפרט גם את סדר -יומה.

(ב) בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר- יומה של האסיפה, ובלבד שהודעה על כך תימסר לבעלי כל הדירות האחרות יומיים לפחות לפני מועד האסיפה בדרך שנמסרת הודעה על מועד קיומה של האסיפה הכללית.

   (ג)  לא תדון האסיפה הכללית בנושא שלא נכלל בסדר-יומה,  אלא אם כל בעלי הדירות הסכימו  שהענין יעמוד לדיון בה.

יו"ר ומזכיר האסיפה

10.   האסיפה הכללית תבחר יושב-ראש ומזכיר האסיפה.

דחיית האסיפה

11.  יושב-ראש האסיפה הכללית רשאי, בהסכמת האסיפה, לדחות את המשכה לתאריך שייראה לו והוא חייב לדחותה אם דרשו זאת רוב הנוכחים באסיפה.

החלטות

12. (א) החלטות האסיפה הכללית יתקבלו ברוב דעות.

      (ב) החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא פורשו בפרק ו'   לחוק המקרקעין, תשכ"ט-9691, או בתקנון זה, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה אלא עם הסכים לה.

הצבעות

13. (א) ההצבעה באסיפה הכללית תהיה בהרמת-ידיים, אך לפי דרישת רבע לפחות מבעלי    הדירות הנוכחים, תתקיים הצבעה בקלפי.

       (ב)   בהצבעה זכאי בעלה של כל דירה לדעה אחת.

       (ג)  היו הדעות שקולות, יכריע יושב-ראש האסיפה.

באי-כח

14. (א)  כל בעל דירה רשאי להשתתף באסיפה הכללית ולהצביע בה בעצמו או על ידי בא-כוח.

    (ב) בא-כוח שנתמנה לייצג בעל דירה באסיפה הכללית יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת  האסיפה, כתב-מינוי חתום בידי בעל הדירה שמינה אותו.

    (ג) בעל דירה שהוא תאגיד ישתתף באסיפה ובהצבעה על ידי בא-כוח שנתמנה בהתאם  לתקנותיו; תעודה חתומה בידי המנהל או המזכיר של התאגיד, המאשרת שבא-כוחו נתמנה בהתאם לתקנותיו תשמש ראיה חותכת לכך.

       (ד) היה לדירה יותר מבעל אחד, ימנו הבעלים אחד מהם, או אדם אחר, כבא-כוחם באסיפה, בא-כוח שנתמנה כאמור יביא לפני הנציגות, סמוך לפתיחת האסיפה, כתב-מינוי חתום בידי כל בעלי הדירה.

הנציגות

15. (א) האסיפה הכללית הרגילה תבחר בנציגות בת חבר אחד או יותר, אך לא יותר מחמישה חברים; בנציגות של יותר מאחד ייבחר אחד מחבריה כגזבר.

     (ב) אסיפה כללית שלא מן המניין רשאית להחליף את הנציגות, לשנות את הרכבה, או להשלימה, אם ירד מספר חבריה מכל סיבה שהיא. נקבע מספר חברי הנציגות ומספר חבריה ירד מכל סיבה עד למטה ממספר זה, יועידו חברי הנציגות הנשארים, תוך עשרה ימים, לקיים אסיפה כללית שלא מן המניין לשם השלמת הרכב הנציגות.

     (ג)  תקופה-כהונתה של הנציגות, כולל חבריה שנבחרו לפי סעיף-קטן (ב), היא עד לבחירת הנציגות החדשה באסיפה הכללית הרגילה הבאה.

     (ד)  החלטות הנציגות יתקבלו ברוב דעות; היו הדעות לגבי הצעה מסוימת שקולות, רואים את ההצעה כנדחית.

חשבונות

16. (א) הגזבר יקבל חשבון לכל הוצאה, ימסור קבלה לכל הכנסה וינהל ספר הכנסות והוצאות;  הגזבר יביא לאישור האסיפה הכללית הרגילה את הספר וכן יביא עמו את החשבונות והקבלות שקיבל, העתקי הקבלות שמסר והמסמכים הנוגעים להם.

     (ב) הגזבר יערוך דין וחשבון כספי אחת לששה חודשים, הדין וחשבון יכלול גם את פירוט ההשקעות של ההכנסות שהצטברו.

     (ג)  בעל דירה רשאי בכל עת סבירה לעיין בספר ההכנסות וההוצאות, בחשבונות,    בקבלות   ובמסמכים הנוגעים להם ובדין וחשבון הכספי.

     (ד) הגזבר יפקיד את ההכנסות בחשבון בנק על שם הבית המשותף.

    (ה) שנת הכספים של הבית המשותף תתחיל ביום 1 בינואר ותסתיים ביום 31 בדצמבר של אותה  שנה; שנת הכספים הראשונה תתחיל ביום רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים ותסתיים ביום 31 בדצמבר הראשון שלאחר יום הרישום.

חוק המקרקעין

פרק ו': בתים משותפים

סימן א': הוראות כלליות

"52. בפרק זה, וכן בסימן ד' לפרק ט' -

"בית" - מבנה של קבע ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה;

"דירה" - חדר או תא או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר;

"בית משותף" - בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים;

"בעל  דירה" - לגבי דירה שהוחכרה לדורות - החוכר לדורות או חוכר המשנה לדורות, לפי העניין, זולת אם נקבע בחוזה החכירה שלעניין פרק זה לא יראו אותם כבעלי-דירה;

"רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן, מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."

פנקס הבתים המשותפים מנוהל בכל אחת מלשכות רישום המקרקעין בה נרשמים הבתים, אשר נמצאו ראויים להרשם כבתים משותפים.

בית משותף יכול שיהא מורכב ממבנה אחד או יותר. הרישום בפנקס הבתים המשותפים נעשה על פי צו רישום שניתן על-ידי המפקח על רישום המקרקעין הממונה על לשכת הרישום שבאזור פעולתה נמצא הבית.

בצו הרישום מפרט המפקח: את מספר הדירות בבית המשותף, שטח הרצפה של כל דירה (נטו) במ"ר, מספר הגוש והחלקה בתשריט של הבית, מספר חלקת-המשנה של הדירה, מספר חלקת המשנה של הרכוש המשותף , חלקים מסוימים ברכוש המשותף הצמודים לכל דירה, שטחים שהוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות (אם ישנם כאלה), אזכור על רישום תקנון מוסכם כמשמעותו בסעיף 26 לחוק (אם נערך הסכם בין בעלי הדירות והוגש לרישום יחד עם הבקשה לרישום הבית או לאחר מכן), שמות הבעלים שלהם זכויות קנייניות בדירות ושעבודים שונים.

בעל דירה או מי שרכש את הדירה והיא נרשמה על שמו וכן מי שחכר דירה לדורות.

הצמדת מבנה, אפשר לעשות רק על ידי קביעה בתקנון מוסכם, שייערך ויירשם יחד עם צו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים או לאחר מכן.

לדוגמא: פלוני שרכש דירה בבית משותף, הרשומה כחלקת משנה אחת, ועשה בה שינויים אשר הכשירו חלק ממנה לשמש משרד, אין בכך מבחינת החוק כדי להפוך את הדירה האחת לשתי דירות, שכן הרשום בפנקס הבתים המשותפים הוא שקובע, אם המדובר הוא בדירה אחת או שתיים וכל עוד לא תוקן הרישום, הרי זו דירה אחת.

"57. החלק ברכוש המשותף

(א) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר, בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום חלקי המאה.

(ב)  בחישוב שטח הרצפה לעניין סעיף-קטן (א) לא יובאו בחשבון שטחם של גזוזטראות  ושל קירות חיצוניים, אלא אם נקבעה  בתקנון הוראה אחרת.

    (ג) הוצמד חלק מסוים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שטחו בחשבון לעניין סעיף-קטן (א) בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת בשיעור שקבע המפקח לפי הנסיבות."

לדוגמא: שטח רצפתה של דירה א' הוא 60 מ"ר ושטח הרצפה של כל דירות הבית הוא 600 מ"ר, יהיה היחס של שיעור החלק  ברכוש המשותף לדירה א' כיחס של 60/600. דבר זה, אינו מונע  קביעת שיעור השתתפות אחר בתקנון, כגון: שיעורים שווים לכל דירה ודירה או לפי מספר החדרים בה ולאו דווקא בהתאם  ליחס של שטחי הרצפות.

"58.(תיקון התשס"ה- 2005) נשיאת הוצאות

(א)       בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל  שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור-השתתפות אחר.

לעניין זה "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

(ב)       בוטל."

הוצאות החזקת הרכוש המשותף מתחלקות לשתיים:

1.        הוצאות שוטפות הכוללות את ניקיון הכניסה, ניקיון חדר המדרגות, המחסן, המקלט, המיתקן לפחי האשפה, סיוד המקומות האלה, אחזקת הגינה, תשלום עבור החשמל בכניסה, בחדר המדרגות, במקלט ובמחסן, הוצאות עבור ההסקה המרכזית (החזקת המיתקן, הזנתו בסולר, תיקונים בצינורות), רכישת פחי אשפה שאבדו או ניזוקו, הפעלת המעלית ותיקונים בה וכו'.

2.         הוצאות בדק ותיקונים שאותם חייבים לבצע הדיירים בהתאם לצורך, אך אין לכך תקופת זמן קבועה בחוק כמו: זיפות הגג, תיקון סדקים, צביעת הקירות החיצוניים,  סיוד, סתימת רווחים בין אבני הבית,  החלפת תיבת הדואר וכו'.

טיפול הנציגות בסרבני תשלום

לדוגמא: כיצד על נציגות הבית לפעול במקרה שגם לאחר בקשות חוזרות ונשנות עומד הדייר בסירובו להשתתף בהוצאות החזקת הרכוש המשותף?

תשובה: החוק בעניין זה (ראה סעיף 58 לחוק המקרקעין) מחייב את כל בעלי הדירות שבבית לשאת בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה של הרכוש המשותף. אולם, טרם נקיטת הליכים משפטיים כנגד הדייר, ממליצה האגודה לתרבות הדיור, לנקוט בצעדים אשר ימנעו את הצורך לפנות לערכאות. האגודה לתרבות הדיור ממליצה לנציגות הבית לפנות בכתב אל "הסרבן" ולנסות לשכנעו, כי הסכום שנדרש ממנו תואם את חלקו בהוצאות.

לא שוכנע הדייר ועומד בסירובו, תפנה הנציגות לסניף האגודה באזור מגוריה ובדרך כלל ישלח מנהל/ת הסניף מכתב הסבר ראשוני. לא יענה "הסרבן" לפניה זו, יישלח מכתב התראה ע"י עורך דין בו יידרש "סרבן התשלום" לשלם חובותיו.

במקרה שכלו כל הקיצין, תוכל נציגות הבית, להיעזר ביועץ המשפטי של אגודה, אשר יערוך את כתב התביעה כנגד "סרבן התשלום" אותו תגיש ותציג הנציגות, בפני המפקח על המקרקעין.

הייעוץ המשפטי ניתן לחברי האגודה ע"י עורך דין וללא תשלום.

במסגרת שירות נוסף של האגודה, ניתן לקבל גם עו"ד אשר ייצג את נציגות הבית בהליך משפטי בפני המפקח/ת על רישום המקרקעין או בפני ביהמ"ש, הכל בהתאם לנוהלים הקבועים באגודה. לקבלת פרטים נוספים אודות השירות, יש לפנות לסניף המקומי של האגודה.

פיגור בתשלום הוצאות הבית

כאשר בעל הדירה מפגר בתשלום חלקו בהוצאות החזקת הרכוש המשותף וניהולו, מומלץ לפנות אליו במכתב ולשמור העתק בידי הנציגות.

מהם הקריטריונים לגבי הנוהג?

"נוהג" נקבע על פי שכיחותו. השירותים השכיחים המקובלים ביותר הם ניקיון וגינון. על אלה יש להוסיף שירותים הנובעים מעצם קיומם של מיתקנים משותפים שונים אחרים בבית המשותף, כגון: החזקת המעלית בבית שיש בו מעלית, החזקת מיתקן ההסקה וכד'.

גובה ההוצאות לניהול הבית נקבע על ידי רוב הדיירים. דייר שלדעתו ההוצאות להחזקת הרכוש המשותף ולשירותים שנקבעו על ידי נציגות הבית בהסכמת רוב הדיירים הן גבוהות מדי, אינו יכול להימנע מלשלם את חלקו בהוצאות אלה, בטענה, כי הן גבוהות מדי. הוא יוכל לשנות את המצב אך ורק אם יצליח לשכנע את יתר הדיירים להקטין את הוצאות ההחזקה והשירותים.

לא הצליח הדייר לשכנע את יתר הדיירים, תישארנה ההוצאות כפי שנקבעו ע"י רוב הדיירים.

החוק אינו מחייב את בעלי הדירות לנהל את הבית המשותף בתקציב הנמוך ביותר.

מהו שיעור ההוצאות בהן חייב להשתתף בעל דירה בבית משותף?

תשובה : חלקו בהוצאות החזקת הרכוש המשותף (לרבות שיפוץ), הוא ע"פ היחס שבין שטח הרצפה של בעל הדירה לבין כלל שטחי הרצפות של כל הדירות בבית המשותף, יחד עם זאת ייתכן, כי יקבע התקנון שיעור השתתפות אחר כגון: השתתפות שווה של כל בעלי הדירות, או השתתפות לפי מספר החדרים בכל דירה. כמובן שגם דירות שטרם נרשמו בטאבו, יהיה התשלום בגינן לפי שטח הרצפה של הדירה.

שוכר דירה בבית משותף בשכר חודשי האם יש לו זכות הצבעה באסיפה הכללית והאם דרושה הסכמתו כל אימת שדרושה הסכמתם של כל בעלי הדירות לפעולה מסוימת?

תשובה: מבחינת הנציגות ולגבי שאר בעלי הדירות, הנוגע בדבר, הוא תמיד בעל הדירה ולא השוכר.

למשל, לשוכר כזה אין זכות הצבעה באסיפה הכללית הואיל ואינו נחשב כבעל דירה והסכמתו או אי-הסכמתו לפעולה מסוימת אינה מעלה ואינה מורידה, אלא אם יש בידיו יפוי כח מטעם בעל הדירה להצביע במקומו, במקרים מסוימים רשאי השוכר ליזום הליכים משפטיים בשמו של בעל הדירה כמחזיק מטעמו ויכול גם שייתבע ע"י הנציגות או בעלי הדירות בעניינים שונים כגון שימוש בלתי  סביר ברכוש המשותף וכיו"ב.

"59. בית משותף המורכב ממבנים או מאגפים (תיקון תשנ"ב)

(א)       מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים  (להלן-בית מורכב) ובעלי הדירות קבעו בתקנון, כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים, תחול חובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף כאמור, על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף בלבד; בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף.

(ב)   באין קביעה בתקנון כאמור בסעיף קטן (א), רשאי המפקח להורות, כי  בית מורכב  יתנהל   כאמור בסעיף קטן (א) אם נוכח שנסיבות העניין מצדיקות לעשות כן; הורה, המפקח  כאמור, יקבע את חלקי  הרכוש המשותף שיחול עליהם סעיף קטן (א).

(ג)        אין בקביעה שבית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) כדי לגרוע מהוראות החוק החלות על הרכוש המשותף בבית כאמור, שהחזקתו וניהולו לא הופרדו."

הסבר:

א.         הסעיף קובע, כי בבית משותף המורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים, אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מתקנים נפרדים, רשאים בעלי הדירות לקבוע בתקנון מוסכם, כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף - יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים, כך גם לגבי חובת ההשתתפות בהוצאות ההחזקה והניהול. במקרה של הפרדה כזאת, רשאים בעלי הדירות גם לקבוע, כי יקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף.

ב.      דברים אלו, נכונים היו לגבי בית בו נקבעה הפרדה בתקנון מוסכם, אולם החוק מאפשר, באין קביעה כזו בתקנון מוסכם ובאין הסכמה בין בעלי הדירות בבית בדבר ניהול הבית, ניתן לפנות למפקח על  רישום המקרקעין ולבקש ממנו מתן צו להפרדת מבנה או אגף בבית אשר עליהם יחולו אותן הוראות כפי שפורטו בסעיף קטן א' לעיל.

ג.        ההפרדה הכספית של ניהול הבית תיעשה אך ורק לאחר אישור המפקח ותחילתה מיום האישור והלאה ולא למפרע (רטרואקטיבית).  

"59א. התקנת דוד שמש (תיקון תשמ"ח)

(א)          בעל דירה רשאי, בכפוף לאמור בסעיף קטן (ב), ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, להתקין במקום סביר על גג הבית המשותף שהוא רכוש משותף, דוד לחימום מים על ידי השמש (להלן-דוד שמש), ולהתקין בדרך סבירה את המיתקנים הקשורים לכך והצינורות להולכת המים לדירתו ובלבד, שנתקיימו כל אלה:

                          1.       הוא קיבל היתר להתקנה לפי חוק התכנון והבניה,

                                    התשכ"ה - 1965,    ומילא אחרי תנאי  ההיתר.

2.        ביום מתן ההיתר לא שימש המקום שעליו יותקן דוד השמש, במשך תקופה סבירה, את  בעלי הדירות למטרה כלשהי שהוסכם עליה, בין בהחלטה של בעלי הדירות ובין בהתנהגותם, והוא לא נועד ביום האמור לשמש למטרה כלשהי לפי תקנון הבית המשותף.

3.        התקנת המיתקנים והצינורות תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בחזות הבית.

   (ב)   בעל דירה בבית משותף שגגו אינו מספיק למספר דודי שמש כמספר הדירות בבית, לא יהיה רשאי להתקין דוד שמש כאמור בסעיף (א) אלא לאחר שקיבל את הסכמת כל בעלי הדירות האחרים ובלבד שאם בעל דירה אחרת התנגד מטעמים בלתי סבירים, או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, רשאי המפקח להרשות את התקנת דוד השמש.

   (ג)      תעודה בחתימת מהנדס הועדה המקומית לתכנון ולבניה תשמש ראיה לעניין היותו של גג הבית מספיק או לא מספיק למספר דודי השמש כמספר הדירות בבית, בתעודה האמורה יקבע המהנדס  לכמה דודי שמש מספיק גג הבית."

"59ב. הינתקות ממערכת חימום מרכזית (תיקון תשמ"ח)

(א)       בעל דירה, רשאי להינתק על חשבונו מהמערכת המרכזית לחימום מים או להסקה (להלן-המערכת המרכזית), ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ובלבד, שאם המערכת המרכזית  משולבת לחימום מים ולהסקה ולא יהיה רשאי להינתק מאחד מהם בלבד. אין בהוראה זו כדי לגרוע מהוראת סעיף 2 לתקנון המצוי שבתוספת לחוק.

(ב)       שר האנרגיה והתשתית יקבע בתקנות, באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, מהי הינתקות לעניין סעיף זה, מהם התנאים המאפשרים הינתקות ובאילו תנאים היא תבוצע.

(ג)      הינתקות כאמור בסעיף קטן (א) לא תגרע מזכויותיו של בעל הדירה במערכת המרכזית     שניתק  ממנה ולא תפטור אותו מהחובה לשאת בהוצאות הדרושות להחזקתה התקינה.

(ד)     שר המשפטים, בהתייעצות עם שר האנרגיה והתשתית ובאישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, יקבע בתקנות הוראות בעניין תשלום הוצאות כאמור בסעיף קטן (ג) שישלם בעל הדירה שניתק מהמערכת המרכזית וכן, בעניין חלקו בהוצאות השוטפות להפעלת המערכת המרכזית, בהביאו בחשבון את שיעור הגידול בהוצאות אלה שנגרם לדיירים האחרים, כתוצאה מההינתקות"

תקנות המקרקעין

 תקנות המקרקעין (הוצאות החלות על המתנתק מהמערכת

המרכזית בבית משותף), התשנ"א-1991

בתוקף סמכותי לפי סעיף 59ב (ד) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, בהתייעצות עם שר האנרגיה והתשתית ובאישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת, אני מתקין תקנות אלה:

1.(א)    בעל דירה שהתנתק מהמערכת המרכזית בבית משותף  (להלן-המתנתק), ישא בתשלום כל  ההוצאות הכרוכות בהינתקות לרבות אלה:

1. עלות השינויים הדרושים במיתקנים ובצינורות של הבית כדי שאספקת המים החמים או ההסקה לדירות האחרות לא ייפגעו.

2. תשלום לבודק שהזמינה נציגות הבית לבדיקת ביצוע ההינתקות לפי הוראות תקנות המקרקעין (תנאים להינתקות מהמערכת המרכזית בבית משותף), התשנ"א - 1991  (להלן-תקנות המקרקעין (תנאים להינתקות)).

(ב)   התשלום האמור בתקנת משנה (א) (2) לא יעלה על 300 שקלים חדשים; הסכום האמור ישתנה ב-1 בינואר וב-1 ביולי של כל שנה (להלן-יום שינוי) לפי שיעור השינוי במדד המחירים לצרכן (להלן-המדד) שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לאחרונה  לפני יום השינוי, לעומת המדד שפרסמה לאחרונה לפני יום השינוי הקודם.

(ג)   הייתה בדיקת המערכת בידי הבודק בלתי שגרתית מחמת המבנה המיוחד של הבית או מטעמים מיוחדים אחרים, רשאי המפקח, לפי בקשת נציגות הבית, לאשר תשלום העולה על  הסכום האמור בתקנת משנה (ב).

2. המתנתק ישא בהוצאות הדרושות להחזקה התקינה של המערכת המרכזית, לרבות תיקונים והחלפת המיתקן, הכל בהתאם לחלקו  ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.

3.(א)      המתנתק ישתתף בהוצאות השוטפות להפעלת המערכת המרכזית, באחוזים מהתשלום בעד הוצאות אלה שהיה חל עליו אילולא התנתק כלהלן:

                        1. אם המערכת המרכזית היא להסקה בלבד 40%.

                        2. אם המערכת היא לחימום מים בלבד – 25%.

                        3. אם המערכת המרכזית משולבת לחמום מים ולהסקה – 35%.          

(ב)           חישוב ההשתתפות של המתנתק באחוזים כאמור בסעיף קטן  (א) יהיה על בסיס המחיר של כמות הדלק הדרושה להפעלת המערכת המרכזית לכל הדירות בבית.

4.(א)   מי שהתנתק לפני תחילתן של תקנות אלו ומילא אחר הוראת תקנה 5 לתקנות המקרקעין (תנאים להינתקות), ישא בהוצאות על-פי תקנות אלו מיום שהתנתק או מיום תחילתו של חוק המקרקעין (תיקון מס' 10), התשמ"ח - 1987, לפי המאוחר ביותר.

  (ב)     הסכימו המתנתק ובעלי הדירות האחרים בבית המשותף לפני תחילתן של תקנות אלה.   על שיעור ההשתתפות של המתנתק בהוצאות, או קבע המפקח או בית משפט מוסמך  את שיעור ההשתתפות כאמור, יהיה  תקפה של הסכמה או של קביעה כאמור עד יום תחילתן של תקנות אלה, וממועד זה ואילך יחולו הוראות תקנות אלה, זולת אם הסכימו  המתנתק ובעלי הדירות האחרים, ביניהם, אחרת.

תקנות המקרקעין

(תנאים להינתקות ממערכת מרכזית בבית המשותף )

 התשנ"א 1991

בתוקף סמכותי לפי סעיף 59(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969 (להלן-החוק), ובאישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת, אני מתקין תקנות אלה:

1 .       בתקנות אלה -

            "מערכת מרכזית" - מערכת מרכזית בבית משותף, לחימום מים או להסקה, או משולבת לשתי התכליות האמורות:

            "בודק" - מי שמנהל האגף לשימור אנרגיה במשרד האנרגיה והתשתית הסמיכו לעניין תקנות אלה.

2.                הינתקות ממערכת מרכזית היא ניתוק באמצעות צינור, תעלה או אבזר אחר של הקשר בינה ובין-

א.   אם היא מערכת מרכזית להסקה בלבד - כל מיתקן בדירה המיועד להעברה של חום או לפיזור חום.

ב.   אם היא מערכת מרכזית לחימום מים בלבד - כל מיתקן בדירה המיועד להעברת מים חמים מן המערכת המרכזית.

ג.    אם היא מערכת משולבת לחימום מים ולהסקה - המיתקנים כאמור בפסקאות (א) ו-(ב).

3.(א)    בעל דירה בבית משותף המבקש להינתק ממערכת מרכזית רשאי לעשות כן בסייגים האמורים בסעיף 59 (ב) (א) לחוק,ורק אם ההינתקות תיעשה בדרך שלא תפגע -

       1.         באספקת המים החמים או ההסקה לדירות האחרות בבית.

       2.         בבידוד התרמי של המערכת המרכזית.

3.     בתפקוד המערכת המרכזית בשל התקנת אבזר במהלך ההינתקות באופן העלול   לגרום להחלדה, סתימה או לנזילה במערכת.

       4.         בחזות הבית המשותף.

(ב)       הייתה המערכת המרכזית מחוברת בטור ולא ניתן יהיה לבצע הינתקות; לעניין זה, "מערכת מרכזית מחוברת בטור" מערכת שבה מחוברות שתי דירות או יותר לאותם קווים ראשיים של הספקה או החזרת מים באותה קומה.

4. (א) בעל דירה הרוצה לנתק דירתו מהמערכת המרכזית חייב למסור הודעה על כך, בנוסח שבתוספת, לנציגות הבית המשותף, 15 ימים לפחות לפני ביצוע ההינתקות.

(ב) נמסרה הודעה כאמור בתקנת משנה (א) תזמין נציגות הבית המשותף בודק לבדיקה לפני ההינתקות לשם קביעת דרך ביצועה ואחרי ההינתקות לשם אישור תקינות ביצועה; התשלום הכולל לבודק בעד שתי הבדיקות יהיה כאמור בתקנה 1 לתקנות המקרקעין (הוצאות החלות על המתנתק בבית המשותף) התשנ"א 1991.

(ג)  קביעות הבודק יינתנו בכתב ונציגות הבית המשותף תמציא עותק מהם לבעל הדירה שהחליט לנתק דירתו מהמערכת המרכזית.

(ד)  באישור ייקבע שההינתקות נעשתה על פי תקנות אלה וכי מקום הניתוק נסגר כחוט ברזל וחותם וכי המערכת פועלת לאחר ההינתקות כפי שפעלה קודם.

5. (א)   ההינתקות ממערכת מרכזית תיעשה על ידי הסרת קטעי  הצנרת המחברים את המערכת המרכזית עם המיתקנים שבדירה, כמפורט להלן:

       1.         מערכת מרכזית להסקה עם זקיפים בחדר המדרגות וברזי ניתוק.

יש לסגור את הברזים ,לחתוך את שני הצינורות שבין הברזים לדירה לפרק מהברזים את קטע הצינור החתוך ולאטום על ידי הברגת פקקים בקצוות החופשיים של  הברזים בכיוון הדירה.

בפקקים יהיה קדח בולט בראשם, שדרכו יעבור חוט מתכת עם חותם קבוע המחובר אל נקודה קבועה, שלא ניתנת לפירוק ולהרכבה מחדש.

       2.         מערכת מרכזית להסקה עם זקיפים בין הקומות ללא ברזי ניתוק.

יש לרוקן את המים של הזקיפים או של המערכת, לחתוך בשני מקומות את שני הצינורו