שאלות ותשובות - שו"ת

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

התקנת סיבים אופטיים בבית משותף

ש
מהו הרוב הנדרש התקנת סיבים אופטיים ?
ת
לצורך התקנת סיבים אופטיים נדרשת הסכמה של האסיפה הכללית ברוב של 66% מכלל דיירים הבניין. נציגות ועד הבית בהסכם עם נותני השירות צריכה לוודא כי הסעיפים הבאים מופיעים בהתקשרות עם נותני השירות: "אני הח"מ מורשה חתימה מטעמה של נציגות הבית המשותף מאשר בזה להניח את הרשת הסיבים בשטחי בית המגורים" "הנני מאשר כי ברשותי הסמכות והאישורים הדרושים להתקנת הרשת בבית המגורים" כמובן כי לצורך התקנת הסיבים האופטיים בדירות הפרטיות נדרשת הסכמה של כל בעל דירה בנפרד.

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

מצלמות אבטחה

ש
מי זכאי לצפות ? ומהו הרוב הדרוש להתקנת מצלמות ?
ת
מי שזכאי לצפות זה ועד הבית או ממלא מקומו במידה ונגרם נזק לדייר מסוים זכאי הוא לפנות לוועד ולבדוק את הרצועה הספציפית ע"מ לתת מידע לניזוק . הדייר המבקש לצפות במצלמות אבטחה רשאי לעשות זאת אך ורק בנוכחות ועד הבית בכל מקרה במידה שגורם חיצוני פונה כמו משטרת ישראל , שב"כ לא ניתן לצפות רק עם צו בית המשפט!!! כמובן שצריך הסכמה של 75% להקמת מצלמות ושילוט המתריע כי קיימות מצלמות במעגל סגור.

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

תשלום שוכר לועד הבית

ש
מה השוכר משלם עבור מיסי הועד?
ת
השוכר משלם תשלום מיסי ועד בית בגין הוצאות שוטפות בלבד, כל הוצאה שקשורה להשבחת הנכס בעל הדירה נושא בעלות .

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

פתיחת חשבון בנק לועד בית

ש
האם חייב לפתוח חשבון בנק ?
ת
כן, לפי תקנה 16 קיימת חובה לפתוח חשבון בנק לבית המשותף, יש לגשת לבנק עם פרוטוקול אסיפה הכללית המציין מי הוועד הנבחר לנהל את הבית המשותף.

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

ויתור על חוב לדייר

ש
ויתור חוב לדייר?
ת
לפטור חוב לדייר מצריך רוב של 100% הסכמה של בעלי הדירות.

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

החזר סכום מקופת הועד לדייר שעזב

ש
דייר שעזב את הבניין ונשאר בקופת הועד סכום גבוהה האם הוא זכאי להחזר בגין היתרה שנשארה בקופת הועד?
ת
קיימות שתי גישות בעניין יתרות של כספים בקופת הועד גישה אחת טוענת כי ברגע שהסכום שולם שייך הוא לוועד הבית ואין להחזיר במקרה בו קיימת יתרה ו/או עם מכירת הדירה. קיימת גישה נוספת המתבססת על הוראת סעיף 58 לחוק המקרקעין הקובעת כי יש לגבות רק את ה"ההוצאות הדרושות" וכי קופת ועד הבית אינה תוכנית חסכון. גישת האגודה לתרבות הדיור כי יש להחזיר את היתרה אולם לא את מלוא היתרה כי אם 80% שכן 20% הנותרים יישארו בקופת הועד לכספי פיצויים אם צריך לשלם, בלאי וכד'

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

גביית מיסי ועד בבניין חדש

ש
תשלום מיסי ועד בבניין חדש , האם דייר שטרם התאכלס משלם מיסי ועד?
ת
ממועד קבלת טופס אישור אכלוס ועד למכירת הדירה הקבלן נחשב בעלים של הדירה מכח סעיף 58 ולכן עליו לשלם את מיסי ועד הבית. ממועד מסירת החזקה (לא חתימת החוזה) הרוכש מחוייב לשלם את מיסי ועד הבית הואיל והוא הופך להיות הבעלים של הדירה, גם אם טרם נכנס להתגורר בדירה בפועל.

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

תשלום מיסי ועד

ש
כיצד מחושב סכום מיסי הועד?
ת
סעיף 58 לחוק קובע 2 אפשרויות לתשלום מיסי ועד הבית 1. ע"פ שטח רצפה של הדירה 2. תשלום שוויוני לכל דייר 3. יחד עם זאת ברגע שדייר אחד מבקש לשלם ע"פ שטח הרצפה כולם חייבים לעבור לתשלום לפי שטח הדירה. 4. הנוסחה: שטח הדירהX( ללא הצמדות ) הוצאות כלליות חודשיות /סה"כ שטח הדירות כלל הבניין ללא הצמדות

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

תקנון מצוי/תקנון מוסכם

ש
מהו תקנון מצוי/מוסכם?
ת
תקנון מצוי הינו בררת מחדל במקום בו לא אומץ תקנון בכלל ,אוטומטית מאומץ התקנון המצוי ,הוא קיים בסוף חוק המקרקעין בתוספת ראשונה . כדי לשנות תקנון נדרש רוב של 2/3 מבעלי הדירות , יחד עם זאת מקום שהחוק דורש רוב של יותר מ- 2/3 לא ניתן לקבוע בתקנון רוב מתחת לזה, לדוגמא: 1.הרחבת דירה צריך רוב של 75% אתה לא יכול לשנות תקנון ברוב של 2/3 ולטעון שמספיק רוב של 51% כדי להרחיב דירה. 2. כמו כן לא ניתן לפתור דייר מתשלום מיסי ועד בית אלא ברוב של 100% ולא ניתן לקבוע בתקנון כי דיי ב- 51% כדי לפתור דייר מתשלום מיסי ועד בית מאחר והחוק גובר על החלטות התקנון 3. תשלום מיסי ועד הבית הינו או ע"פ נוהג או ע"פ שטח דירה וברגע שדייר אחד מבקש לשלם ע"פ שטח הרצפה של הדירה חייבים להתיישר ע"פ דרישתו ו/או שהוא ישלם ע"פ שטח רצפה בלבד. תקנון מוסכם תקנון מוסכם , הינו תקנון הינו שדיירי הבית הסכימו עליו וקבלו ברוב 2/3 ולאחר קבלתו עליהן להעבירו לרשום בלשכת רשום המקרקעין ללא העברה ללשכת הרשום אין לו תוקף . ברגע שזה מוגש ללשכת רשום המקרקעין יופיע בנסח טאבו אימוץ תקנון מוסכם . תשלום מיסי הועד לפי הנוהג או ע"פ שטח דירה וברגע שדייר אחד מבקש לשלם ע"פ שטח רצפה של הדירה חייבים להתיישר ע"פ דרשתו אלא עם כן יש הסכם מכר שקובע את גובהה התשלום, שעליו חתמו כל הצדדים. תקנון המוסכם אינו גובר על החוק .

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

החלטות באסיפת דיירים

ש
האם לכל החלטה צריך לכנס אסיפת דיירים ?
ת
לא, יש נם נושאים שוועד הבית מוסמך לנהל ללא כינוס אסיפה כמו התקשרות עם ספקים ועובדי הבית המשותף , ניהול שותף של הבית וכל נושא שהוסמך ע"י אסיפה כללית. ועד הבית צריך להשתדל לפני כל הוצאה כספית /תיקון לקבל את אשור האסיפה כללית או הסכמה של שאר חברי הועד. במקרים דחופים שהנזק שנגרם גדול ולא ניתן להמתין רשאי ועד הבית לקבל החלטה ללא התייעצות אולם אליו לדווח לאסיפה הכללית על ההוצאה או התיקון או להודיע למסור הודעה בכל דרך שהיא לדיירים .

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

החלטה של ועד הבית ללא כינוס אסיפה

ש
מה קורה האם מתקבלת החלטה של ועד הבית ללא קיום אסיפה וללא פרוטוקול?
ת
אין תוקף להחלטה שכזו וכל החלטה שהתקבלה בטלה.

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

פרוטוקול אסיפת דיירים

ש
האם ועד בית חייב לנהל פרוטוקול באספות הדיירים?
ת
ועד הבית חייב לנהל פרוטוקול אשר בו יפורטו החלטת שבסמכותו .

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

פטור ועד הבית מתשלום מיסי ועד

ש
האם ועד הבית יכול לקבל שכר בתור ועד בית ?
ת
בעבר נדרש רוב של 100% ע"מ לפתור ועד בית מתשלום מיסי ועד בית וזאת מכח תקנה 12 ב לתקנון המצוי. במספר פסקי דין שניתנו לאחרונה נקבע שדיי ברוב של 51% יחד עם זאת מדובר בחלק ולא בעמדה הזהה לכלל המפקחים. ע"מ להסר ספק האגודה ממליצה לקבל החלטה ברוב של 66% מבעלי הדירות.

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

ועד הבית כבעל מקצוע בשכר

ש
האם ועד הבית יכול להיות עובד בבית המשותף כבעל מקצוע כגון: מנקה, גנן וכו'?
ת
יו"ר נציגות ועד הבית ו/או מי מחבריו לא יכול לתת שירות כבעל מקצוע בשכר שכן קיים ניגוד עניינים בין תפקידו כוועד הבית לבין מעמדו כעובד במסגרת יחסי עובד מעביד , מה עוד שהוא משלם את השכר לעצמו.

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

התפטרות מתפקיד הועד

ש
האם מותר לי לעזוב את תפקידי כוועד הבית ?
ת
1. לא ניתן להתפטר מתפקידך כוועד בית ולעזוב את התפקיד ללא מסירה מסודרת של הקופה ותיק ועד הבית , אם אין מי שרוצה לקבל את תפקיד ועד הבית ניתן לפנות למפקח על הבית המשותף . 2. יש להודיע על כינוס אסיפת דיירים שעל סדר היום החלפת ועד הבית במידה ואין מועמד לבחירה ולפעול ע"פ הוראה סעיף 66 המציין כי ניתן למנות ועד בית בשכר . 3. לבקש מאסיפה למנות חברת ניהול ברוב של 66% כלל דיירי הבית. 4. במידה ואין הסכמה יש לפנות למפקח על הבית המשותף להגשת תביעה.

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

מינוי ועד בית

ש
מה קורה כאשר דייר שהוא בוועד ועזב את הבניין ? ואין מי שרוצה את הועד ?
ת
סעיף 66 לחוק המקרקעין וקבע כי ניתן לפנות למפקח על רשום המקרקעין ולמנות ועד בית בשכר .

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

תפקיד ועד הבית

ש
מהו תפקידו של ועד הבית?
ת
סעיף 69 לחוק המקרקעין קובע כי ועד הבית ינהל את ענייני הבית לרבות הזכות לתבוע ולהיתבע. בין היתר תפקידים שוטפים של ועד הבית הינם: 1. גביית מיסי ועד הבית 2. ביצוע שיפוצים לרבות תחזוקה שוטפת דהיינו – איטום הגג, טיפוח הגינה , ניקיון וכו' 3. מניעת מטרדים 4. התקשרות עם ספקים 5. תשלום משכורות לעובדים 6. הגשת תביעות כנגד דיירים סרבנים 7. תשלום הוצאות 8. הכנת דוחות כספיים חצי שנתיים 9. כל בעיה המעוררת הניהול הבית המשותף הקשורים לשטחים המשותפים

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

שוכר יכול להיבחר לנציגות הבית

ש
האם השוכר יכול להיות בוועד ?
ת
במידה וקיבל ייפוי כח מבעל הדירה אכן יכול לבחור ולהיבחר דהיינו קיימת לו זכות הצבעה בתנאי שבייפוי כח יצוין כי הדייר השוכר יכול לבחור ולהיבחר ,יש להקפיד לציין בייפוי הכח את הסמכות המוענקת ורק על פיה יכול לבחור השוכר או להיבחר במידה וצוין רק אחד מהם יש לפעול למי מה שצוין בייפוי הכח.

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

אסיפה שלא מן המניין

ש
באיזה רוב לקיים אסיפה שלא מן המניין?
ת
ע"מ לקיים אסיפה שלא מן המניין יש להחתים 1/3 מבעלי הדירות בבית המשותף ולפנות בכתב לנציגות הבית , נציגות הבית חייבת בתוך 14 יום לקיים אסיפה ,במידה ונציגות הבית לא מקיימת אסיפה ניתן ביום ה- 15 לפרסם הודעה על קיום אסיפה וכל החלטה שתתקבל באסיפה הנ"ל תהה חוקית לרבות החלפת ועד בית , כמובן שנדרש מניין חוקי לאסיפה וגם הערה על ישיבה נדחית.

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

מניין חוקי לאסיפה

ש
מהו מניין חוקי לאסיפה ?
ת
מניין חוקי מוגדר כמחצית בעלי הדירות בבית המשותף. הזימון לאסיפה הכללית ,חייב להיות לפחות 4 ימים לפני מועד כינוס האסיפה ולכנס את האסיפה ביום החמישי יש לציין בהודעה על האסיפה הערה ולפיה הישיבה תתקיים בשעה מסוימת אם אין מניין חוקי באותה שעה ,תדחה האסיפה למועד מאוחר יותר כפי שנקבע שהזמנה לאסיפה בכל מניין משתתפים.

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

אסיפת דיירים

ש
כמה פעמים בשנה יש חובה לקיים אסיפת דיירים?
ת
אחת לשנה יש לקבוע אסיפת דיירים עלייה יש להודיע 5 ימים לפני מועד האסיפה.

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

החלטה באסיפה הכללית של הבית המשותף

ש
באיזו רוב נדרש לקבל החלטה באסיפה הכללית של הבית המשותף ?
ת
הרוב הנדרש לקבל החלטות באסיפה הכללית הינו 51% מבעלי הדירות . מה קורה אם אין 51% מבעלי הדירות? יש להקפיד ולציין בהזמנה לאסיפה, הערה ולפיה הישיבה תתקיים בשעה מסוימת אם אין מניין חוקי באותה שעה , האסיפה תדחה ותתקיים במועד הנדחה שצוין בהזמנה לאסיפה בכל מניין משתתפים שנוכח באסיפה.

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

עמדת טעינה חשמלית

ש
איזה רוב צריך להתקנת עמדת טעינה חשמלית ברכוש המשותף , ומהן הנחיות?
ת
עמדת היועץ המשפטי אומרת, שלצורך התקנת עמדת טעינה חשמלית ברכוש המשותף או ברכוש הפרטי, יש צורך ברוב של 51% מבעלי הדירות. מדובר בשינוי משמעותי שעתיד להתבצע בבית המשותף: לא עמדת טעינה אחת, כי אם עמדות טעינה רבות ולכן יש לדרוש רוב של 51% מבעלי הדירות (ולא משתתפי אסיפת הדיירים), התקנת עמדת הטעינה עלולה למנוע מאחרים אפשרות להתקנה דומה, שכן היא צורכת חשמל על חשבון החשמל בבית המשותף ועלולה ליצור עומס על לוח החשמל המשותף. זאת ועוד יש לקבל אישור של חשמלאי מוסמך בטרם ביצוע העבודה, שכן אחרת כל דייר יתקין עמדה כאוות נפשו ללא ביקורת של חשמלאי מוסמך. מעבר לבלאגן שעלול להיווצר, קיימת סכנה להתלקחות חשמלית. עלות צריכת החשמל צריכה לחול בעל עמדת הטעינה, לכן רצוי שהחיבור יהיה לשעון החשמל הפרטי שלו. אם אין אפשרות כזו, ניתן לחבר את החשמל לשעון המשותף , אולם בעל עמדת הטעינה צריך לשלם את ההפרש לנציגות הבית. יש לדאוג לביטוח מיוחד הכולל גם את עמדות הטעינה כדי שבעת תקלה או אירוע כלשהו, הדבר יכוסה על ידי חברת הביטוח..

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

מנגל במרפסת

ש
האם החוק אוסר מנגל במרפסת?
ת
אין איסור בחוק על צליית בשר במרפסת הבית, מותר לעשות מנגל במרפסת של דירה בבית משותף. זה חוקי ולא ניתן למנוע זאת. יחד עם זאת, ניתן לקבוע בתקנון הנחיות והגבלות מחייבות.

שאלות בנושא שיפוצים בבית המשותף

שיפוצים בבית המשותף

ש
האם חובה על הנציגות לפעול להשגת שיפוץ בעלות נמוכה ביותר ?
ת
בפס"ד מס' תיק 9/10 (המפקח על רישום המקרקעין – נתניה) נציגות הבית המשותף רח' רנק 1, הרצליה נ' אניה בר נר ואח', אשר עוסק בבעל דירה שסרב לשלם הוצאות שהיו כרוכות בשיפוץ מקלט בטענה שהנציגות יכלה להשיג את עבודות השיפוץ בעלות נמוכה יותר ובו נפסק כי ניתן לחייב בהשתתפות את כל בעלי הדירות, בעלויות השיפוץ, גם אם ניתן להשיג את פעולות השיפוץ ו/או אחזקה בעלות נמוכה יותר. אומנם על נציגות לקבל 2-3 הצעות מחיר, אך השיקולים העומדים לפניה הינם מעבר לעלויות, הם נוגעים הן לתנאי תשלום, לזהות מבצע עבודות השיפוצים, המלצות והיקף העבודה המבוצעת.

שאלות בנוגע לסרבני תשלום

אגרת תביעה למפקח על רישום המקרקעין

ש
מהו גובה האגרה שיש לשלם בהגשת תביעה למפקח על רישום המקרקעין ?
ת
בתביעה לסכום קצוב (2.5%) מסכום התביעה, מינימום 758 ש"ח. בתביעה כספית בצירוף צו עשה, תשלום האגרה לפי התביעה הכספית, מינימום 758 ש"ח. במקרה ומדובר בהגשת הליך ששווי הסעד המבוקש בו אינו ניתן לביטוי בכסף ובאין הוראה מיוחדת לגביו בתוספת: לפי תקנה 8(ב) לתקנות בתי משפט (אגרות), סך של 657 ש"ח. לפרטים נוספים באפשרותכם לפנות לאתר שירות התשלומים הממשלתי.

שאלות בנוגע לסרבני תשלום

כיצד מתמודדים עם סרבני תשלום בבית המשותף ?

ש
האם החובה שלם מיסי ועד בית היא חובה על פי חוק ?
ת
סעיף 58 בחוק המקרקעין מחייב מפורשות את כל בעלי הדירות לשאת בהוצאות הדרושות לאחזקת הרכוש המשותף. במידה ובעלי הדירות לא משלמים את חובם לוועד הבית, ניתן יהיה להסתייע בשירותי סניף האגודה המקומי בעיר מגוריכם אשר ישלח מכתב התראה לסרבני התשלום. במידה ויעמדו בסירובם, רשאית נציגות הבית לתבוע את חוב הסרבנים אצל המפקח/ת על רישום המקרקעין, שהינו הסמכות השיפוטית הדנה בסכסוכי שכנים בבתים משותפים. ככל ועדיין הנכם מתמודדים אל מול בעלי דירות סרבני תשלום, במסגרת השרות שמעניקה האגודה לתרבות הדיור, באפשרותכם להסתייע בשירות ייצוג משפטי וכל זאת בתעריף מוזל.

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

חישוב מיסי ועד לעסק

ש
האם חישוב גובה מיסי ועד הבית לחנויות ובתי עסק, מבוצע אחרת מדירת מגורים רגילה?
ת
לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין, בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות לאחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף. סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר דירה כחדר או תא או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה נפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר. לאור האמור לעיל חלה חובת תשלום מיסי וועד הבית, גם על חנויות שנמצאות בבניין ותשלום ועד הבית נקבע עפ"י שטח הדירה /חנות אלא אם כן נקבע בתקנון אחרת.

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

האם החובה לשלם מיסי ועד הבית היא בחוק ?

ש
האם החובה לשלם היא חובה על פי חוק ? כיצד האגודה מסייעת לנציגויות כנגד מי שאינו משלם מיסי ועד הבית ?
ת
סעיף 58 בחוק המקרקעין קובע מפורשות כי כל בעל דירה, בבית המשותף, חייב לשאת בהוצאות הדרושות לאחזקת הרכוש המשותף. במידה והדיירים לא משלמים את חובם לוועד הבית, ניתן יהיה להסתייע בשירותי האגודה לתרבות הדיור, לגביית החוב. במידה ובעל דירה עומד בסירובו לשלם את חלקו כאמור, רשאית נציגות הבית לתבוע את חוב הסרבנים אצל המפקח/ת על רישום המקרקעין, שהינו הסמכות השיפוטית הדנה בסכסוכי שכנים בבתים משותפים. במסגרת השרות שמעניקה האגודה לתרבות הדיור יוכל עורך דין מטעם האגודה לייצג אתכם בהליך המשפטי כנגד סרבן התשלום, דהיינו באפשרותכם להסתייע בשירות ייצוג משפטי וכל זאת בתעריף מוזל.

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

הוצאות אחזקה של הרכוש המשותף

ש
האם הדיירים בבית משותף חייבים להשתתף בהוצאות האחזקה של הרכוש?
ת
כל דיירי הבית מחוייבים עפ"י הדין להשתתף בהוצאות ניהולו ואחזקתו התקינה של הרכוש המשותף.

שאלות בתחום חוקים ותקנות בבית המשותף

בבית משותף מעלית התקלקלה

ש
בבית משותף התקלקלה המעלית. האסיפה הכללית של בעלי הדירות החליטה ברוב קולות להיענות לדרישתם של הדיירים מהדירות התחתונות שלא לתקן את המעלית, מה על הדיירים מהדירות העליונות לעשות?
ת
החלטה אשר שוללת מבעלי הדירות שירות מן השירותים שהם רשאים לסמוך עליהם, שעה שרכשו את דירתם באותו בית משותף, היא החלטה המשנה את זכויותיהם של בעלי הדירה ואין לה כל תוקף. הם רשאים, בנסיבות אלה, לדרוש מהנציגות הבית שתתקן את המעלית ותחייב בהוצאות את כל בעלי הדירות. אם הנציגות מסרבת, יכול בעל הדירה להגיש תביעה לצו עשה בפני המפקח/ת על רישום המקרקעין אשר יכריע בעניין.